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北海楼盘开始患上焦虑症 二手房市场冲击与杀机初显

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2020-09-23

半个月前在一篇文章中指出,“9月份的北海楼市,预计将会渐渐加大焦虑,卖房人的焦虑”。

又猜对了。

尽管有着对“金九银十”的期盼,但北海楼盘9月特价促销比8月更猛、更低、更劲、更刺激。

彰泰凶猛带头

彰泰在北海一向都是高端、高价、精装修的形象。但如今的彰泰完全颠覆了这一形象,9月份它推出的特价促销活动是毛坯、低价、超低特价、超低起价——比如:

广东南路的彰泰玫瑰郡,毛坯特价低至6000上下(元/平方,下同)。去年,它毛坯最低开价8666;

冯家江下游的春江海岸、红树湾,毛坯特价低至7字头(去年它的带装修报价12000左右)。

更令人惊讶的是冯家江中游的白鹭湾,毛坯特价房仅7字出头(它的楼面地价是5467元/平方,7字头特价已经接近或低于成本价)。

不过,它的大幅特价仅限于非海景房。银滩西区的彰泰海棠湾,9月特价仍是万元上下。

特价继续下探

长沙路的融创海映兰屿,今年在特价促销中明显尝到了甜头。它的特价房8月是毛坯6999,9月降到6800。

银滩西区的大都金沙湾,9月毛坯特价低至6315。大都锦城(银滩大道交长沙路),一口价最低毛坯6423。

银滩西区的恒大御景湾推出10套7681-7988的特价房,又创最低纪录。不过,它有时间和付款条件,而且几乎都是2-3层的房子。

恒大东面的荣和银滩蓝湾,最近特意修改了推广名称,变成北海第一个带洋文的楼盘,特价房据说只有8xxx元/平方,去年它的开价超过12000。

冯家江下游的皇家海湾公馆,9月份推出一套特价房,原价14085,特价12176。价格虽然看起来还是很高,但每平方降了1909元。

万泉城2区9月推出20套房源,毛坯一口价6800-6888。去年它的均价超过8000。

北海大道沃尔玛超市上面的南洋国际广场,9月15套房源一口价6999,去年它开价还是9000上下。

5字头重现城区

8月份北海城区楼盘曾有大规模的特价促销活动,但最低都是6字头起步。9月,城区冒出了5字头的特价:广东南路的彰泰玫瑰郡9月毛坯特价曾短暂低到5字头。随后它南边不远的盛通港湾,毛坯特价5888起,比7月份的起步价又低了1000元/平方。

也有4字头特价的,不过是在工业园区(海怡东方、德谐公寓)。

市场开始焦虑

北海楼盘在8月份虽然有大规模的促销,但全月仅网签1461套,环比少了46套、同比少了1098套(去年8月是2559套)。显然,8月的特价没能拉动一手房市场。

于是9月份继续加大打折促销,不意外。

另外,北海二手房市场可能也引起了部分开发商的警惕:

截止目前,北海一手房网签量已经连跌2个月,但二手房成交量却是连涨6个月。尤其是8月份,北海一手房网签面积是12.78万平方米,二手房的成交面积是12.25万平方,相差仅5300平方米!

也就是说,如果一手房继续这样,它被二手房超越是一件很有可能的事情。

一旦二手房的活跃度超过一手房,整个楼市的心理态势就有可能发生难以预料的变化——是对开发商并不有利的趋势变化。

所以,从9月份北海楼盘的特价促销活动来看,市场焦虑的味道开始飘了出来。

但也只是略有焦虑,开发商在行动上并没有真正重视来自二手房市场的冲击。观察上面列出的一系列特价消息,虽然起步价是在不断创下新低,但开发商对特价房的限定数量、限定楼层、限定房源、限定时间、限定付款方式……等等约束条件,依然显眼。

9月份,北海开发商还在试探市场,还是盯着现金回流,还只是害怕销售断流。

那么,买房人如何应对?

A、一手房要细看房源,不要被特价迷惑。例如有些楼盘的超低特价房源是朝西的——北海买房,最忌西晒。现在是特价入手,将来很有可能是更特价出手。

B、二手房可以加大关注。位置好、环境好、房源佳的,现房比期房更有吸引力也更有潜力。

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