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2019秋冬北海看房参考(5):市区范围内仍有捡漏机会

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2019-11-05

北海城市总体规划把铁路以北称为“铁路北片区”,楼市习惯称为“海城区”,或者“市区”。

这片区域从1992年开始大规模的房地产开发,比城南早了十多年。发展到如今,区域已经基本定型。

上图是2014年底拍摄的北海市区。现在同样角度去拍,也就多出几栋高楼而已,整体模样几乎不变。

这样的情况反映到房地产,就是零零星星的楼盘分布:

在售楼盘主要集中西南大道和重庆路两侧。北海大道以南(传统的老城区)在售新盘寥寥无几。

这么看楼盘有点凌乱。换个角度分分区:

效果马上不同,可以很清晰地分成5个区域:中间的“高铁圈”和“市中心”,左右两边的“西片”和“东片”,还有西北角的“地角附近片区”。

上图列出了20多个楼盘,但绝大多数都是只有一两栋楼的小盘,因为这儿的房地产开发已经接近尾声。

由于小盘是绝对主力,可售房源变动容易明显,价格也容易波动。因而本文所提及的房价仅供参考,请以售楼中心为准。所提到的楼盘,可售房源不一定随时还有,还请理解。

高铁圈

高铁圈肯定是北海的热闹地带。这里有和安宁春城、万汇海珍城、大润发超市等等商业场所,可形容为“高铁商圈”,是天然的自住和民宿优质地段。

火车站周边目前有4个在售楼盘:28.嘉鹏海韵居、3.格林香海五期、4.融创北海中心、5.鸿潮宝来华府二期(鸿潮越境)。(注:楼盘前面的数字,是前面地图所注的楼盘编号)。

嘉鹏海韵居设计独特,近火车站更接近市花公园,亮点够亮。格林看海五期是一栋双子星商住楼,近火车站近宁春城。这俩楼盘很便宜,毛坯7字头。

融创北海中心,位于宁春城斜对面。它强调自己未来是北海第一高楼,规划有1栋超高(270米)楼栋。鸿潮越境强调自己是大平层,一套房子可以有数百平方米。这俩楼盘正常报价不便宜,但目前有特价房,也许9字出头甚至更低就能拿下。

海城区的楼盘,规模越小报价越简单干脆利落;规模越大或者自恃身份越高,开价就越含糊越满头雾水。

这俩小盘都只有两栋楼,距火车站稍远一点,但也在重庆路以南。13.家易文莉园带装修均价9180、特价房8400起。14.和居会是不是还在售、价格是多少,暂时不详(电话无法拨通核实,以前它的报价过万)。

注:如无特别注明,本文涉及的房价计量单位都是“元/平方米”。

市区中心

北海标准意义上的市区中心,目前只有两个楼盘在建在售:27.北海名座和26.长青商业广场

北海名座,北边是中山公园、东北侧是南珠市场。占地90亩,目前在售最后两栋楼,毛坯均价8800。

长青商业广场,向东长青公园、往西是北部湾广场,是1栋双子星商住项目,带装修8800起,特价毛坯7字头。

东片

东片在广东路以东,在售楼盘现在集中在西南大道和重庆路。

广东路在20多年前是城乡分界线。当年北海是以大规模的单位集资建房(且多是步梯房小区)来延伸市区,因而东片很快就定型:房子虽多高楼层很少、入住率虽高但缺乏商业设施——结论是东片还是有点儿土气。


(注:上图里面的一海江山有误,应为一海华府)

6.和世盛都,楼盘很小巧,2016年拿地,楼面地价893元/平方,毛坯均价7300-7500;

10.一海华府,项目追求高端,2018年拿地,楼面地价4090元/平方,预计价格8800-9500。

这俩楼盘非常有代表意义。前者地价成本低,操作轻松。后者拿地成本高,价格弹性空间受限。从2017年起,北海开发商拿地成本大幅提高,想降价房价并不容易。

7.东投海玥府,小区的苏式园林很诱人。它是合作开发的楼盘。虽然土地是多年前拿到的,但这些年持有成本决定了它的价格下滑空间也不大。目前开价8000-8500元/平方,毛坯。

8.广豪名都,位于上海路交西南大道东南角,1栋酒店、1栋住宅公寓,毛坯均价7300左右,它的外观模样跟它的名称确实很相称。

16.止泊南园,是重庆路止泊园最后一期,目前毛坯均价7800-8000左右。它延续了止泊园的中式风格,在北海不多见。

海城区现在多是小盘,为吸引注意力突出自己的魅力,开发商们在楼盘外观设计颇下功夫。现在买房在很大程度上讲究眼缘。

17.北部湾国际公馆,位于上海路交北海大道以南,是桐洋系楼盘,价格不详。

9.太平洋商业广场,和广豪名都只隔着西南大道。这是一个规划非常完善的综合体商住项目:有住宅有商场有酒店有写字楼。只是它的故事有点忧伤,看房之前请先网上搜索。

15.城央万象,位于广东路与重庆路交汇处。它是小盘一枚但设计别出心裁:楼顶有无边际游泳池,另外还有天台跑道。目前它的毛坯均价7300、带装修8000左右。

16.山湖海上城,位于广东路以东建材市场后面。在北海大道找它不容易,在重庆路一眼就见到,因为一大片低矮民房里面就数它高而突出。

这是一个带装修楼盘,全板楼,目前起步价8200。

西片

西片在四川路以西。在售楼盘集中在贵州路两侧。

这一带有三大卖点:市花公园、贵州路市场、沃尔玛超市。有生活、有风景。

1.品源天府未央城,前面就是市花公园。它只有两栋楼,前面酒店后面住宅。目前毛坯均价7500。

2.璟丰云尚,位于西南大道交四川路西南角,只有1栋商住楼。毛坯均价8100-8300,特价房7字头。

11.新智家园,位于贵州路交西南大道,只有1栋14层住宅楼,很小很小,毛坯均价6400。

12.和瑞家园,位于重庆路交四川路西南方向,2栋楼,也很小,毛坯均价7800。

19.南洋国际广场,位于贵州路交北海大道西南角,虽然只有1栋楼但规模很大。楼下沃尔玛,楼上住宅。目前毛坯均价8000起。

20.盛世嘉园,在南洋国际广场的北海大道对面。大户型、大平层。毛坯8000-9000左右。

西区21#楼盘,以前叫“润和花园”,现在售楼中心标着“北海汇澳公司项目”。虽然很便宜很便宜,但看房前建议网上搜一搜它的故事。

地角附近片区

地角女民兵当年赫赫有名。地角的海景独具特色,地角风情更扬名。不过,有些地方海腥味道有点浓,看房时需要留意自己能否适应。

这片区域现在主要有两个在售楼盘:

22.银河云谷里,位于昆明路交北部湾西路东南角。它是银河产业城的配套项目,毛坯均价8500;

23.百丰花园,位于北部湾西路。南高北低,是一个坡地百亩大盘。毛坯7400、带装修8300、特价6850起。

地图里面编号25的,是两个挨在一起的楼盘:锦绣佳苑(独栋商品住宅楼)、海角小区(单位宿舍改造项目)。前者准备交房,后者在建中。有没有房源,需要现场问一问。

编号24的楼盘,以前叫“富贵家园”或“富贵轩”,现在换了一个名字好像叫“听海壹号”,售楼中心重新搭建中。这盘的历史也很忧伤,网上也要搜一搜它的故事。

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