住建部的《住宅项目规范》正在征求意见。里面有两点：一是“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，二是“城镇新建住宅全装修交付”。

这两天业内为此纷纷攘攘。观点基本上集中在两个方面：一是换汤不换药，因为总价不变；二是由于单价的大幅飙高或会造成楼市的恐慌性抢购。

但有一个问题却很少关注：这样的规范，能实施不？

为什么这么说？

《住宅项目规范》（征求意见稿）说：住宅建筑应以套内使用面积进行交易——什么是“套内使用面积”？

很多媒体自媒体都说，重庆已经实施了17年。

不对。

《重庆市城镇房地产交易管理条例》第13条规定：商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。

看到没？重庆说的是“套内建筑面积”，住建部谈的是“套内使用面积”。

两者有什么区别？

住宅建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊建筑面积

套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内管道和墙体面积

很多人都忽视了墙体面积。实际上它是很占地的。比如一间3米×4米的卧室，室内要隔两面墙。如果墙宽20厘米，计算起来墙体就会占1.4平方米左右的面积。

管道面积是很难很难减少的。要想扩大使用面积，最简单的办法就是努力减少墙体：

第一、厨房采用开放式，无需砌墙。

第二、卫生间数量要少、面积要小，用磨砂玻璃围起来就行。

第三、客厅直通阳台，灭掉隔墙。

第四、房间越少越好，没有更好。

——直白地说，大开间最爽。

还真别说，如果是毛坯交房，这样的设计思路是很新鲜的。交房之后由业主自行隔墙隔房，皆大欢喜。

但《住宅项目规范》（意见稿）同时指出“城镇新建住宅全装修交付”。

得，大开间装修之后让业主再砸开重新砌墙围房间？？

所以说，这份征求意见的规范要使劲儿反复再反复折腾设计师了。

如果是充满竞争的市场，买方是上帝。但中国的楼市，稍有风吹草动就会震三震，指望开发商们很贴心地为购房人考虑？

顺得哥情失嫂意。满足了用户需求，使用面积就很难増加。増加不了使用面积就只能提高房价——于是兜来兜去，最后又回到了涨价的原点。

几乎可以肯定：如果真是按套内使用面积交易和全装修交房，不是住户因为户型奇葩而愤怒，就是因为使用面积没法増加而房价大涨。

也许，重庆模式的“套内建筑面积”是一个可行办法。