北海买房哪些事
返回首页 快速找房 最新文章 地段看楼 分类找房 楼盘观察
楼市报告 买房签约 验房收房 购房讲座 政策法规 北海故事

北海新盘开张喜上心头 楼盘策划却要愁上眉头

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2019-01-27

1月1日,北海名座4期开盘“单日销售破亿”。

1月26日,山湖海.上城“首开两小时,劲销5亿”。

这两个楼盘值得比较。

它俩可以很快地让你知道在北海如何看房选房。

山湖海上城的模样首先就讨喜——它全部都是板楼。这是北海目前的潮流,南北通透很有吸引力,品质因此而彰显。

北海名座几乎都是品字楼。这是北海前几年的流行,用如今的观点似乎有点过时落后了。

但北海有台风。楼栋如果过于单薄,高层听风呼啸可能心颤。品字楼在此方面更稳重。

因此,板楼未必就能胜过品字楼,品字楼未必就该被淘汰。买房看眼缘,顺眼就好。

经济技术指标显示北海名座很密集拥挤:项目用地94亩、容积率5.0、建筑密度27.64%、规划3020户。山湖海上城很清爽很敞亮:项目用地107亩,容积率3.0、建筑密度22%、规划1946户。

但是,北海名座是围合式布局。楼栋中间围合出一个颇具规模的园林空间和社区活动空间。山湖海上城是兵营式的阵列布局,楼栋整整齐齐、小区如花园那般绿意泱然——只是,小区活动点小而分散,住户以后想找地方聊天打屁还真不容易。

这不一定是问题。如果周边能有充足的公共活动空间,一样OK。

北海名座,位于广东路与体育路交汇处,北侧是中山公园,南面不远是长青公园,到北岸海边、到海滨公园都只有900米。显然,这个楼盘不缺小区活动空间,更不缺周边公共活动空间。

山湖海上城,位于北海大道建材市场后面,距大海2600米。

2.6公里的距离,意味没法散步到海边。楼盘四周是建材市场的店铺、小区周边全是密集的居民小区,没有公园也没有公共活动场所。

所以这俩楼盘很有意思:北海名座楼栋密集拥挤,但小区内外都有丰富充足的活动空间,结果让小区缓解了不少局促感。山湖海上城建筑敞亮,但楼盘内部活动空间不是很充足,小区外部活动空间更是严重缺乏。

因此,如果在意社区功能的,北海名座胜出。如果无所谓,看眼缘,顺眼优先。

北海名座不爽的是出入并不方便,因为小区周边车流密集。但山湖海上城周边有着大量的建材店铺,车辆出入同样也频繁。

总体而言,楼盘设计两者各有千秋,居住舒适度山湖海领先,地段环境名座明显突出。

地段潜力也是名座领先。因为山湖海上城周边都是密集的居民小区。它所在的地段,现在已经基本定型,未来不容易出现促使地段价值増长的因素。相比之下,北海名座作为公园楼盘,未来地段价值非常稳定,稳中有升。这就是“地段潜力”,看房时尤其要注意这一点。

问题来了:为什么山湖海开盘能卖出5个亿、名座只是1个亿?

也许有三个原因:

第一是心理因素:北海名座前3期已经交房入住。4期开卖时,前期入住问题与矛盾冲突会被无形放大。而山湖海上城是首次开盘,未曾交过房,效果图会无形放大对小区的憧憬。

第二是销售因素:山湖海从2018年下半年以来就不断吆喝,名座安安静静地守在售楼中心。

第三是价格因素:山湖海上城虽然均价万元左右(带1500元/平方装修),但初期预约均价仅8100左右(同样带1500装修)。开盘当天差不多是85折,相当于实际均价8500带装修。北海名座多少呢?毛坯8400-8800。

更大的问题来了:假如山湖海真的两小时卖出了5个亿,北海绝大部分楼盘策划人员这个春节难熬了——因为山湖海上城是不跟中介渠道合作、不鼓励中介带看的,纯粹就是自产自销。

一个北海大道的二线楼盘、一个不熟悉北海城市并不容易找到的楼盘,就凭自己的努力开盘卖出5个亿,这是奇迹,一个在楼市最火爆的时候也没有楼盘能做到的奇迹、一个好象是创下了北海房地产史上最高开盘销售额的奇迹、一个足以让其它楼盘策划人员赶紧撞墙的奇迹。

本篇文章的手机版链接二维码,可使用微信扫一扫浏览并分享到微信朋友圈。
北海买房那些事的手机版二维码,可使用手机浏览器扫一扫访问。
北海买房那些事的微信公众号二维码,可使用微信扫一扫加关注。
北海买房那些事 . 北海购房实用手册
版权所有  |  联系我们