来自交易中心的数据：2018年1-11月，北海新建商品住房（一手房）共网签33645套、二手住房共网签15958套。二手房占到交易总量的32.2%——这意味每3个北海购房人就有1个购买二手房。

2018年的北海一手房市场，大起大落。二手房市场虽然也有起伏，但波动并不是很大。尤其进入8月以来，一手房持续低迷、二手房走势稳健，两者成交数量越来越接近——这是一组带有强烈颠覆市场味道的信号。

异军突起，是北海二手房近年来的真实写照。

问题是：这是虚火上升，还是迎来春天？

从2009年1月到2018年11月，将近10年的时间里北海大约卖出了21万套一手房，成交了6.8万套二手房。平均起来，大约每4个北海购房人就有1个是购买二手房。

大多数年份，北海一二手房的走势都相同：一手房涨，二手房跟着涨；一手房跌，二手房也跟着跌。这不意外，符合市场规律：

但有两年的时间（2010-2012年），北海一二手房的走势是相反的：一手房成交不断上扬，二手房市场不断萎缩。

是何原因？

2009年北海刚刚消灭烂尾楼，新项目还没来得及规模开建。在一手房供应严重不足的情况下，买房人大量转向二手房。

从2010年开始，新楼盘供应井喷，购房人奔向一手房。到2012年，二手房成交占比只有13.9%，相当于每7个购房人才有1个购买二手房。

再往后，从2013年到2017年，北海二手房成交占比很稳定，每年都在22%左右，相当于每5个购房人就有1个购买二手房。这个比例其实很符合北海实际情况，因为这是一个以异地购房为主的城市。

但2016年是个例外——这一年北海购买一手房有补贴，但二手房成交量反而大増。原因也不复杂：楼市低迷几年后延期交房屡见不鲜。

一手房供应短缺会拉高二手房交易、对一手房信心不足会刺激购房人转向二手房。那么，2018年二手房占比大幅提高又是什么原因？

两个：一是支付能力不足，导致购房人转向二手房；二是投资风险増加，直接减少了一手房购买人的进场。

2016年，北海有大量的4字头楼盘。2018年，北海多数毛坯房是8字头起。以当地平均3K不到的工资水平，本地刚需现在已经很难买得起一手房。

和海南相比，北海异地购房的支付能力相对薄弱一些。近乎翻番的房价以及苛刻的付款条件（例如必须全款或者先付装修款），也把相当数量的外地人群踢出了购房圈子。与此同时，北海的城市环境并不能立即大量吸引海南限购之后的高端用户群。

另外，面对趋于混乱的全球经济、可能低迷的中国经济，现金为王渐成共识。保持房价稳定是中国楼市下一阶段的重大任务，在没有房价上涨的强烈预期下，投资购房自然要打折扣。

尽管2018年北海二手房占交易总量比例达到了前所未有的32.2%。但上图曲线可以清晰地看出：这个比例増高的主要原因并不是因为二手房火爆，而是因为一手房持续低迷。

二手房市场会不会后来居上脱颖而出？

汇总交易中心公布的数据：从2009年到2018年11月，北海新建商品住房共网签209783套1968.47万平方米，二手住房共交易68124套812.56万平方米。

四个问题：（1）北海成交的6.8万套二手房，有多少是新建商品房、多少是单位宿舍房改房、多少是本地民居？（2）北海还有多少空房子捂在外地业主手里未卖出？（3）二手房交易规模会受到交易中心柜台受理的制约，近期办理速度能明显加快否？（4）一手房市场会不会快速走出低迷？

只需要大致判断一下，答案就出来了：春天虽然来了，夏天还是有点远。市场规模不会迅速大増，房价想涨难度极大。

要买二手房，现在无需着急，可以挑慢一点。