备受瞩目的今年第14期土地出让，8月8日结果揭晓，彰泰笑到了最后。
众多吃瓜观众惊叹于12.92亿元的成交额，殊不知这地块的开发要求相当严格：
A、此地块由3部分组成：S1（165.2亩，上图红色地块）是居住用地，S2（61.5亩，黄色地块）是商业用地，S3（7.9亩，蓝色地块）是市场用地。
B、S1地块，建筑限高80米（27层以下）。它隔壁的皇家海湾公馆，建筑高度逼近100米（33、34层）。
C、S2地块，建筑限高12米，容积率0.8——商业楼宇通常只能三层左右。
D、S3地块，建筑限高15米。“要求高标准建设便民市场，须在市场用地内配建建筑面积不小于2000平方米的社区综合服务中心，社区综合服务中心建筑在完成外墙装修后须将其产权无偿移交辖区政府”。
此外，“临上海路交金海岸大道交叉路口须集中配建15亩街头绿地，并保证街头绿地公共性”；“竞得人须自取得《建设用地批准书》之日起一年内开工建设，三年内竣工”。
滨江路被正式突破
上海路与冯家江之间其实还有一条滨江路。按规划，它南起银滩公园，北至浙江路，目前只有部分修建。
上海路与滨江路之间是住宅用地，不意外。但滨江路与冯家江之间如何规划？一直是谜。
这一次的土地出让或揭示了答案：滨江路这边，是商业用地；冯家江这边，应该是预留江边风景用地。
但S2地块的建筑限高是12米，决定冯家江商业规划只能走文化娱乐休闲轻路线。如果用时髦的话语形容，“这很小资”。
注意S1地块西面是银海区正在努力打造的“疍家小镇”，也是强调度假休闲，而且它还承载着失地村民的转产转业问题。
疍家小镇和江边休闲商业区或有冲突可能，两者目标用户定位类似。一旦冲突，挤在村民回建区里面的疍家小镇，败退概率更高。
彰泰也许需要正视这个问题，需要提前考虑双方做大共赢的可能。
项目价值系于冯家江水环境治理
银滩大道至金海岸大道的冯家江西片区，已经全部落入彰泰之手。这段路长达1.4公里，如果不考虑道路名称的整体性，都可以考虑更名为“彰泰路”了。
地块总面积是550多亩，其中大约三分之一左右是商业用地，均在滨江路以东。
毫无疑问，这是一个江景房区域。冯家江环境越漂亮越宜人，住宅小区的价值也就越高。只是冯家江水质现在明显欠佳，对楼盘的未来升值影响很大。
今年3月7日，冯家江流域水环境治理工程隆重举行了开工仪式。项目计划总投资25.28亿元，工期两年。如果计划得以实现，未来的冯家江流域将是“清、活、灵、动、美”，这一带的买房人将成为大赢家。
但这是一个PPP项目。3月7日开工仪式之后，项目很安静。
也许，彰泰需要认真考虑有否必要跟项目建设方合作，以让治理工程能快速体现足够的活力。有希望，就可以有价值。有活力，就可以支撑高房价。
于是，冯家江片区故事现在暂告一段落。未来最需要关注的不是楼盘如何规划设计，而是冯家江水环境治理工程实施进度。如果看不到治理的希望，这儿购房就得高度谨慎。
