2018年10月10日，新城万博置业有限公司以10.67亿元竞得杭州路与长沙路交汇处的239.82亩土地。至此，坊间传闻以久的新城吾悦广场终于尘埃落定。

1876年，清朝被迫与英国签署不平等的《烟台条约》，北海被列为通商口岸。1984年，北海市成为全国第一批14个沿海开放城市之一。1992年，北海因为大开发迎来了来自全国各地的建设大军。

历史造就了开放且包容的北海，大海又凝成北海开阔坦荡实用的心态。国内品牌要在北海形成轰动效应和跟随效应，不容易。

抢食蛋糕

历史上，北海新商圈几乎都是建立在旧商圈的失落之上。北部湾广场的新力广场，挤垮了华联振华；后来出现的和安，又让新力雄风不振。

北京路的大润发超市，让它西面时代广场的好好佳快速消失。沃尔玛亮相后，北部湾广场的新和安超市由两层楼缩减成一层。宁春城开张后，大润发再无鼎盛之气。

北海太小。做大蛋糕不容易，分食抢食是常态。沃尔玛现在看来毫无大超市之势，万达广场被吐槽停车收费无孔不入无时不在。

态度细节

去逛沃尔玛，停车实在太费劲。但它周边居民小区林立，做一个社区超市毫无压力。只这么一来，开发商哪好意思拿它来吆喝。

万达广场好象没有地下车库。它安排了大量土地专做地面停车场。四周人行道边缘被挤占停放电动车而且还要收费。这样的布局，这个广场可以快速拆建或新建其它用途。和宁春城的地下车库、室内车库相比，万达有点心不在焉。

楼面地价

新城置业花了10个亿拿到239.82亩土地。其中104.42亩做购物中心，比万达的94亩略大一点。

购物中心的楼面地价是2420元/平方米，要求24个月内满铺开业。其余地块（135.4亩）都是商住用地，楼面地价平均只有2639元/平方米。

楼面地价2639元/平方米！

今年6月，银滩西区沙湾村的一幅住宅用地，楼面地价5773元/平方米。今年3月，工业园区一幅住宅用地，楼面地价2789元/平方米。今年8月，迎宾大道往机场方面的那幅地，楼面地价2791元/平方米。

2639的楼面地价，建成住宅后成本线是多少？毛坯不超过6000。

前景踌躇

新城置业拿地后，城南会多一个国内品牌的购物中心。这是好事，值得欢呼。但新世纪大道有个楼盘，实际距离4.5公里有必要也凑热闹吗？

这片地块有135亩的低价住宅用地，它不象万达广场只是单纯的商业用地。于是情况就有点复杂起来：

a. 如果新城吾悦与万达广场联手形成了一个国内顶尖品牌的新商圈，自然是皆大欢喜，个个相庆发财。

b. 如果新城吾悦更专注于房地产开发，它高价可带动周边上涨，低价可反手打压到周边欲哭无泪。不要以为后者不可能，一旦北海楼市也被卷入下行趋势，那就很有可能。

如果新城置业只是专注吾悦购物广场，城南多一个新商圈是可以深信的。但手里捏着楼面价2639元/平方的地块，真能坚持一心一意做购物广场？

所以，周边楼盘且莫先庆贺“赚翻”，更要警惕新城置业左右城南房价的举动。

看房人购房人，当成一件普通利好消息足矣，没必要太过于看重。指望它升值不是很肯定，作为保值理由的可行性更高些。