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碧桂园北纬21°:大牌楼盘更要撇开现象抓本质

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    首次发布:2017-11-06    最后更新:2018-04-27

要说碧桂园北纬21°,离不开天隆.三千海。

2008年3月,北海天隆房地产开发有限公司竞得银滩西区美景路两侧共2024.37亩地块。其中1483.86亩为住宅用地,540.51亩为文体/公园用地。

天隆地产开发动作很快:住宅用地一期打造了97幢别墅和10幢高层住宅楼,整个文体用地建成了一个高尔夫球场。开发商把这个项目统称为“三千海”,含义源自佛教教义“三千大世界”、“大千世界中的包罗万象”。

天隆地产以一种虔诚的姿态精雕细琢。它的楼盘品质在北海一骑绝尘,在国内亦属超一流。但竭力的追求完美反而影响了产销的平衡,再加上楼市调控的打击,结果是叫好不叫座市场销售很不尽人意。

2016年5月19日,碧桂园集团与天隆房地产达成战略合作协议。天隆在三千海东部让出258.55亩土地供碧桂园进行开发,这就是“北纬21°”。

项目模样

碧桂园北纬21°和天隆三千海是两个完全独立、互不隶属的楼盘项目。碧桂园也没有按照三千海原来的规划而是另行进行了设计:

碧桂园北纬 21º,规划总户数4126户,商业及配套9625.78平方米,容积率2.04,建筑密度20.24%,绿地率37.14%,规划机动车停车位2231个,非机动车停车位1964个。整个项目共有70栋建筑,其中高层住宅楼17幢、联排小别墅48幢、商业区5幢(2幢花园洋房带商铺、3幢纯商铺)。(ps:数据来源于项目环评书)

2016年8月11日,碧桂园北纬21°动工兴建。11月30日,拿到第一张预售许可证。截止本文最后更新时,碧桂园北纬21°已经全数推出所有楼栋。

联排小别墅

碧桂园北纬21°的48幢(排)小别墅每排3-6户不等。这些小别墅有的两层有的三层(三层的是带一个地下室),一楼厨房客厅(带个小卧室),二楼主卧次卧、前有大露台后有大阳台。不含地下室每户建筑面积只有百多平方米,内部结构与复式布局其实很相似。

这些小别墅的一楼都带有一个精巧的小院子。它和二楼的大阳台和小区的园林色彩一起搭配,构成了一个花团锦簇的小世界。

而且很有意思的是,小别墅幢排之间的道路被命名为“街”。海月湾一街、二街、三街……似乎有点土气,但恰好体现出一种“海边小街”或者“海边小镇”的独特味道。

高层住宅楼

碧桂园北纬21°四周环绕着17栋高层住宅楼。其中21-27层有3栋、29-30层5栋、33层9栋。

碧桂园的高层住宅楼多以这样的变形品字楼为主,三梯8户。这种楼型如今在北海渐渐増多,因为除了増加景观视线之外,更重要的可以増加每层的户数。只是这样的楼型,再也没有方方正正南北通透。尤其是朝南的户型,北侧已经是密不透风。

受楼型的倾斜拉伸制约,北纬21°高层住宅户型很一般。没有特别突出的亮点,个别甚至跟北海传统观念有冲突。比如下面这个户型:

大门与卫生间门成一条直线。虽然可以认为“中间大门平时习惯关闭相当于隔断了视线”,但这样的解释其实很牵强。另外,客厅的尺寸只有2.8×3.6=10.08平方。相对于88.7平方的户型建筑面积而言,这个客厅有点窄小。如果再计算一下主卧和次卧的空间,这个户型只能用“一般”来表示。

除了品字楼之外,碧桂园北纬21°还有板楼。板楼的户型比较方正实用合理,但户型空间仍然不够大气。或者,碧桂园特别喜欢紧凑。

高层住宅四周环绕,这样的布局让小区空间显得豁达又开朗。不过,小区中间的联排小别墅都是每户一个地面停车位,于是人车不再分流。项目总规图显示小区内部也没有集中式园林。那么对于高层住宅的住户,小区进出线路如何、小区健身散步线路如何、小区停留歇脚安排如何……这些日常生活需求可能都要问一问清楚。

商业街区

碧桂园北纬21°没有安排集中式园林,但规划了一个商业街区(含2幢花园洋房和1个小区游泳池)。

这个商业街区共有103间商铺。相对于整个小区4126户的规划总户数,商业街区的规模不小。

商业街区的后面是小区游泳池和儿童乐园。相对于小区的户数规模,这儿偏小。

这一片区域姹紫嫣红煞是精彩。但细下考究,绿化过于浓烈有点密不透风。北海夏天常刮西南风,碧桂园的位置恰好是北海西南方向,“上风上水”。如果后期物业不留意疏剪,这儿的夏天会很闷热。

碧桂园北纬21°的高层住宅区域、联排小别墅区域并没有安排小区居民休闲交流的场地,商业街区未来或许会很热闹,其潜力与优势颇为明显。

周边环境

碧桂园北纬21°的一大卖点是它可以透过高尔夫球场眺望大海:蓝天、白云、海滩、绿茵、沙丘、小桥流水人家。

网上有人说:“高尔夫球场不让进。私享2.3公里海滩是三千海的,碧桂园业主不让进”。

高尔夫球场当然不允许随便进。但三千海业主能享受的,碧桂园却被拒之门外——如果这是真的,那就值得重视。如果不能共享三千海的资源,碧桂园北纬21°只能算是银滩西区的普通楼盘,只不过它挂着大牌房企的衔头。

碧桂园的北侧正在兴建北京八中北海分校,这是一所完全中学。建成之后,碧桂园北纬21°将成为银滩西区第一个学区房。

大都金沙湾对面有一个沙湾市场。这是北海第一个配备电梯的农贸市场,但建建停停,何时能够完工是个未知数。

9路公共汽车准备从西藏路北海职业学院延伸到大都金沙湾,未来再次延伸至北纬21°应该不难。

楼盘本质

无论是联排小别墅还是高层住宅楼,碧桂园北纬21°本质上都是围绕着长住的需求而进行设计。比如高层住宅的户型、小别墅的小院子。整个项目的规划其实跟海景并无多大关系,只不过它恰好位于近海位置而已。中信国安北海第一城、天隆三千海、北部湾1号等等如果挪到新世纪大道,项目就会显得异常别扭,因为它们都是针对观海亲海而设计。但如果把北纬21°直接挪到新世纪大道,它毫无违和感。

显然,碧桂园北纬21°对业主的定位有点含糊。或者说它是想通杀所有用户,包括外地度假越冬避霾人群,也包括本地购房自住人群。

也许这样的定位会深受某一层面欢迎。外地人来北海越冬避霾,内心中更希望更喜欢有“家的味道”。否则,去住酒店宾馆岂不更为简单?

这样的想法和恒大御景半岛不谋而合。目前现阶段的最大区别是:碧桂园海景视野更敞亮些,恒大的小区园林更丰富些。

(PS:这是北海热门楼盘点评的第10篇。其它评点文章请点击“楼盘观察”栏目)

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