昨天（7月17日），北海今年第4期国有建设用地出让结果揭晓。来自四川的两家企业以1.42亿元的出价获得了广东南路与银滩大道交汇处东北角的一幅24.97亩地块。

这幅地块的地段位置相当出色。另外，它不是纯住宅用地，而是商住用地。官方要求很明显：批发零售、住宿餐饮计容建筑面积≤40%，城镇住宅计容建筑面积≥60%。临西侧广场设置酒店，酒店客房数量在150间以上，设置独立式体验商业。

官方在土地出让公告里面非常罕见地提供了地块总平图：

也许是因为条件有点多而且地块面积较小，这地块的起始价仅5120万元（折205.05万元/亩）。但据说，这次土地出让有19家公司参与共有49次竞价，最终成交1.42亿元（折568.7万元/亩），土地溢价277.34%。

这幅地块曾在2015年8月挂牌出让（2015年第8期）。当时出让共有39.97亩（含公园地块），起始价8155万元（折204.03万元/亩），开发条件是：商务建筑面积≥10%，零售商业建筑面积≥25%，旅馆业建筑面积≥20%，居住建筑面积≤45%；临交叉口位置配建不小于5300平方米公园广场，保留现状排水暗渠；须配建公厕。

显然，2015年出让条件比现在苛刻得多（需配建公园、且以商业为主），因而当时无人摘牌。

这一次不需要配建公园（公园面积也扩大了近1倍），突出了居住用地。官方稍为弱化了商业因素，但仍然希望在那里再形成一个广东南路的商业网点。

从无人应答到奋勇抢买，北海楼市用两年的时间完成了一个华丽的转变。568.7万元/亩也创下了北海房地产有史以来的最高成交价格，更显示了北海楼市的火爆和开发商们对市场前景的看好——但如果声称这幅地块是“地王”，这样的说法勉强，因为这是商住地块而不是纯住宅用地。

正是因为是商住用地，这幅地块的成本计算明显带有不确定因素。

如果这幅地块是“纯住宅用地”，它的楼面地价2843元/平方。今年1月开售的成都路经济适用房小区三期，基准价是2688.3元/平方米。参考这个价格，这幅地块的成本价位在6500元/平方左右（毛坯房）。如果打算楼盘代理和中介联动，销售价估计要逼近或超过8000。按北海楼市目前的行情，这个价位销售或有些考验。

根据项目的总平图，这幅地块规划为3栋住宅楼（15、18和25层）、1间酒店（13层）和2栋商业楼（3层）。按地块的实际情况，拉高住宅的销售收入就可以有效减轻商业开发压力——如果持有单位确实看好商业开发愿意作为长线投资，那另说。

拉高住宅销售收入，就得提高房价。但住宅用地只占60%仅有15亩，考验压力不小。

还有一个有意思的现象：2011年以来，这是第一次出现外省企业竞得北海房地产用地。恒大碧桂园进入北海，都是以本土企业名义拿地开发。为什么这次会直接出现过江龙？要么来不及本地注册或收编，要么只是试探。无论是哪一种原因，都摆脱不了一种仓促应对的味道。这也显示了北海楼市上半年确实火爆影响到了不少地区。

19家企业、49轮竞价、568.7万元/亩，数字似乎反映了北海楼市的火爆和开发商们对土地的渴求。但应该注意：这幅地块只有24.97亩、起始价只有5120万元——参与门槛并不高。如果从这个角度考虑，这幅地块不但没有想象中的刺激，反而是北海大部分开发商对它的漠视。如果更悲观，那就是北海开发商实力有问题。

于是保守的判断：北海房地产后市即使看好，但也是有限度的看好。可能正因为如此，这幅地块最终也没能突破600万元/亩。