2020秋冬北海看房参考（5）：眼花缭乱的城南片区-北海买房那些事

北海城市总体规划（2013-2030）把铁路以南列为“铁路南片区”，简称“城南”。

不过，北海楼市所说的“城南”比它小得多：

楼市“城南”，仅指铁路到金海岸大道。越过金海岸大道，是银滩片区。

城南也不包含冯家江，因为那儿的开发商不停地表示自己江海一体堪比海景房。为此，干脆单独一个冯家江片区。

城南的三个片区

城南处于市区和银滩之间。因为直面银滩，大受异地购房欢迎；因为背靠市场，渐被本地购房青睐。

于是，10年前还是一片乡村田园风光的城南，如今已经变成了小区林立的新都市。

但因为楼盘小区实在太多，很多人看房城南都有眼花缭乱无从下手的感觉——其实不难：想找便宜的房子，往西走；希望成熟的片区，中间靠；寻求未来的潜力，向东行。

城南房地产是由西向东开发。

西片区（四川路以西）1992年开始房地产开发，中间曾因楼市泡沫停滞了近10年。2003年再度兴起，2010年基本完成开发。

中片区（四川路-湘潭路）2010年开始大规模房地产开发。

东片区（湘潭路以东）2014年开始出现楼盘，2017年之后才大规模开发。

西片区：风景多、房价低

西片区毗邻银滩西区和冠头岭，地图上看很有“依山傍海”的味道。它开发较早，别墅多、步梯房多、高层住宅楼少，看起来居住舒适度很不错。

问题是它经历过10年的房地产泡沫时代，很多地块因为官司而被分拆、很多规划因此无疾而终。

所以西片区最遗憾的，是配套欠佳：

到目前为止，西片区的教育配套、商业配套都不尽人意。贵兴社区是城南规模最大的社区，里面小区林立、楼栋密集、居民众多，但它里面居然没有公立学校的配套。

西片区里面有条贵阳路，却被烟墩塘村截成两段。规划已经20多年了，断头依然纹丝不动。

西片区的楼盘小区非常多，限于篇幅没办法一一列出。上图只是列出有特色的楼盘（理解成推荐的项目也行），蓝色字体是二手房楼盘，红字还有楼盘在售。随意到其中的一个，周边都有一连串的楼盘小区可以顺便瞧瞧。

西片区看房有一条比较清晰的线路：首先在贵兴社区里面转一转，新楼盘旧小区、高楼层步梯房都有。然后沿着贵阳路（遇到断头两边走），道路两侧的品质楼盘不少，开价也实惠——但要看清楚房龄。

中片区：人多热闹楼盘全

城南中片区密密麻麻的都是楼盘小区。因为开发时间不长（2010年才大规模开发），所以小区都很新鲜，且规模有大有小、风格有中有洋特色鲜明。

中片区的配套正在越来越完善。商业、市场、学校……已经足以支持居民们的日常生活。

但中片区的弱点也同样分明：楼盘小区太密集，片区内严重缺乏休闲配套。直白地说，就是找不着可以跳广场舞的地方（当然可以安静但也意味缺乏公共活动空间）

密密麻麻的小区颇有一种望而生畏的感觉。但也无需烦恼——跟着道路走就行。这一带的楼盘小区，有品质的都是分布在道路两侧。弄辆电动车慢慢骑，路边有顺眼的就停下，不顺眼的直接一掠而过。

上图蓝色字体的都是二手房小区，红字的有一手房在售。里面的“【天赐系列】”包括天赐良园、天赐锦园、天赐御园、天赐公馆等等。上图只列出部分楼盘（理解成推荐项目也行），随意看其中一个，周边都有多个楼盘小区顺便可以瞅瞅。

中片区的期房报价差异很大。有贵过海景房的（例如禧悦湾），有接近二手房的（例如彰泰玫瑰郡）。但多数毛坯房目前开价在6800-7500之间（例如嘉盛名都、万泉城2区、乾坤国际城、嘉和万世等等）。

二手房，通常比一手房便宜千元左右。

东片区：买的是未来

东片区（湘潭路以东）是城南的新兴区域：新盘多、单位多、学校多、场馆多、公园多……简单地说就是充满了城市活力。

长沙路是东片区现在的核心道路。要感受东片区的活力、或要寻找东片区的主力楼盘，沿着长沙路看两边就行。

因为是新兴片区，这一带二手房小区并不是很多，更多的是在售楼盘。

这片区域的房价今年很实惠。长沙路两侧的楼盘，毛坯都在7000左右。二手房看房龄，10年以内的6字头，更老一些的5字头。

如果今年打算在北海购买非海景楼盘，城南东片区属于必看区域。

城南看房建议

城南的业主目前可以分为三大类：外地购房者、本地购房者、本地回建户。

向南越靠近银滩，外地买房人越多（例如金海岸大道）。往北越接近市区，本地购房人越多（例如新世纪大道）。至于本地回建户没得选择，跟着规划走。

外地人来北海买房，主要是为了越冬。冬天来夏天走，消费不稳定。正因为如此，外地人聚居的小区，周边配套的完善速度一般都有点慢，规模与品质也难以保证。

所以，如果希望城南购房有良好的生活配套，尽量往北接近市区，或者尽量靠近村民回建区。但如果从生活习惯、文化习惯的角度，那又是另外一种选择。

另外，城南的楼盘小区数量实在太多，逐一看过去是不可能的。一种办法是先看卫星地图，先挑顺眼的区域再实地观察；另一种办法是沿着道路看两侧小区大门（或售楼中心外形），记下顺眼的楼盘小区名称，回来网上搜索相关内容，合乎的再实地考察。

为什么要先看小区大门？一个原因是小区大门跟小区品质成正比，够气势的大门，里面通常也不会差。二是小区保安素质跟小区品质也成正比，乱糟糟或者很随意的保安形象，小区里面也不会好多少。