城南看房记之一:陌生又熟悉的北海新都市
2019-04-10  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

《北海市城市总体规划(2013-2030)》把北海分为7个片区。北海当前的行政区域把南珠大道作为城乡分界线:西是城区、东是郊区。

很多人把铁路南片区理解为“城南”。从地理角度,没错;从购房角度,有问题。因为铁路南片区有银滩和侨港,它俩单独成区不纳入城南的购房范畴。

直面银滩的城市区域

与银滩为邻——这是城南最鲜明的特点。另外,它挨着火车站和客运港口,沿着银滩大道进出机场一路通畅。

城南不是北海的一线海景房,但它赶海异常方便;城南并不直面海风的侵蚀,它可以直接享受来自银滩的清新空气。更诱人的是,城南的平均房价比一线海景房便宜30%以上。

于是自然而然,城南是北海避霾、越冬、度假的最主要和最集中购房区域,也是北海外地人最主要和最集中的居住区域。

年轻的新都市

2010年以前,城南处处田园风光。那时候的城南,只有四川南路能顺利通往银滩。新世纪大道只是乡村公路、广东南路坑坑洼洼、上海南路还没有影子。至于浙江路、江苏路、杭州路、南京路,只是传说中的道路。(注:北海大道以南的四川路、广东路和上海路,坊间习惯称为“四川南路、广东南路、上海南路”。)

2010年之后,城南才开始大规模房地产开发。因此,尽管城南现在楼盘小区林立、都市味道十足,但它仍然稚气十足。

因为年轻,城南免不了有这样那样的问题和不足。也是因为年轻,城南充满着青春的活力。

泾渭分明的楼盘布局

城南的房地产开发,是非常明显的“由西向东”。

最早出现的楼盘小区是贵兴社区(原名贵州开发区),始建于上世纪90年代。2010年前后,北海房地产开发重点由海城区开始转向银海区,四川南路率先拉开了城南大规模开发的帷幕。2012年前后,楼市重心东延至广东南路,2014年前后扩展到上海南路,2017年涉足到南珠大道。

目前的城南,以广东南路中心:

广东南路以西,密密麻麻都是楼盘小区:

(1)商业区只有1个:和佳广场及新大润发超市;(2)政府办公区域只有1个:人防办和税务局;(3)市级学校只有1所:外国语实验学校;(4)公园只有1个:西藏路体育休闲公园;(5)医院没有,但银滩西区有银滩医院、侨港镇有华侨医院;(6)有一个高新开发区,只是不容易感受到它的高新技术氛围。如果用一句话形容:广东南路以西,是一个规模宏大的生活区。

广东南路以东,则是明显不同:

(1)它的楼盘小区目前不多,集中分布在广东南路和上海南路。

(2)它的进驻机构众多:有银海区政府、市检察院、海事法院(在建)、市老干部活动中心、市博物馆和档案馆(在建)、市体育馆和青少年宫(在建)、新图书馆(在建)、市群艺馆(待建);

(3)它有2所公园:南珠大道的园博园、万达东侧的海丝广场(在建)。另外,还有以冯家江为基础的滨海国家湿地公园。浙江路和长沙路交汇处曾经规划一个兰花公园,后来改成了住宅用地。

(4)它有3所医院:市第二人民医院(在建)、儿童医院(在建)、银海区人民医院。

(5)它有1个市级商业中心,包含万达广场和吾悦广场(在建),有1个北海最美小镇(疍家小镇);有1所市级中学(市第十二中,待建);有1所民办名校(北海国际学校)、有1所职高(北海中等职业技术学校)、有2所二本高校(桂林电子科技大学北海校区、北海艺术设计学院)。

所以,如果求生活环境成熟、居住地段热闹的,广东南路以西;如果强调配套完善、层次分明的,关注广东南路以东但需要等待的耐心。若想两头兼顾,立足广东南路。

陌生的熟悉感

城南无论是购房人群还是居住人群,外地人都是绝对主力。当前居住在城南的本地人,主要是农村拆迁回建户以及少量的本地购房者。

城南的外地人来自天南海北,东部的鲁苏浙沪闽粤、东北的黑吉辽、西北的陕甘宁、西南的川渝黔滇、中部的湘鄂豫冀以及京津等等,都有大量的人群。“北海是全中国的北海”,这句话在城南表现得淋漓尽致。

为什么说城南是“陌生又熟悉的新都市”?因为是北海,所以陌生。又因为这儿很容易听到乡音,所以熟悉。

这也是城南深受外地购房人重视的原因之一:容易安心、容易融入。

候鸟之城

城南现在渐渐成了一座“候鸟”之城。

每年北方开始供暖的时候,城南就会迎来大批来自北方的越冬人群。来年供暖期结束之后,这些人群就会重返北方。一来一往,如同候鸟一般。

这是好事。通过这些“候鸟”人群的口口相传,城南购房人越来越多、居住人气越来越足。市政配套、商业环境也因此而日益完善。万达广场和吾悦广场的出现就是证明。

但也有忧虑。

因为候鸟人群,城南渐渐变成钟摆之城:冬天热闹非凡,夏天明显冷清。以前大量传销人群聚集城南,冷热氛围不算明显。但随着北海对传销的严厉打击,未来这个钟摆效应会越来越突出。另外,候鸟人群以银发一族为主、传销人群强调生活磨砺,这两大类人群很难快速推动、快速放大城南的消费市场。

可能这是一个异常头疼的发展问题。没有稳定、持续、有力的消费人群,意味这片区域很难商业发展、很难生活服务、很难完善配套——最简单的例子,就是很难形成公交网络。

因为城南目前仍处于前期高速发展阶段,这个钟摆现象还没开始真正影响城南的区域经济,城南仍然充满着发展活力。但是,如果城南改变不了它的居住人群结构、如果城南的消费市场辐射不到银滩旅游区和全北海,它的发展空间终究有限,试图高端都市化将是一件非常艰难的事情。这样的城南,未来或许只能是北海一个规模庞大的普通居住区域而已。

因此,城南购房如果不是长住,也许要提前做好退出的心理准备。北海是个三面临海的半岛,不同区域有着不同的风情。来北海避霾越冬如果隔段时间就换个地方居住,可能也是美事一桩。

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