北海楼市:你好,2024
2024-01-01  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

中央对房地产的救市,前年11月就开始了。

2022年11月,中央“三箭齐发”,面向房企的信贷融资、债券融资和股权融资全都动了起来。

但收效好像有些遗憾。

9个月后,2023年8月25日,住建部、央行和金融监管总局联合通知实施“认房不认贷”——这个也许可以理解为面向买房人的救市开始。

救市三板斧

“认房不认贷”的意思是:不管你以前买过多少房子、也不管这些房子是全款还是贷款买的,只要你现在名下无房,再买房就享受首套房的待遇。

对于想改善家庭住房的人来说,这是个好消息。先把自家的房子卖掉,然后再买房子就可以享受首套房的低首付和低利率。以前不行,卖了房子再买那就是二套房,高首付高利率。

因此,宣布执行“认房不认贷”的城市,二手房挂牌量都会明显增加。

但问题出现了:询盘人并不多。因为有些城市(尤其是一线城市)楼市仍然限购,要符合条件才能买房。

怎么办?

取消限购、或者放松限购呗,让更多的人可以进场。

但应者仍然寥寥。因为新冠疫情之后经济疲软,购房信心不足。

又咋办?

降低首付比例、降低房贷利率,刺激更多的购房人行动起来。

认房不认贷 -> 取消或放松限购 -> 降低首付比例和房贷利率。

或者,

认房不认贷 -> 降低首付比例和房贷利率 -> 取消或放松限购。

这是去年8月以来的救市三板斧。

效果初始明显,但持续时间一般不长。

2023年12月15日,国家统计局新闻发言人在回答记者提问时说,“随着经济整体恢复,同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下,近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象”。

改善的只是边际,而且还仅仅是迹象。

救市难度之大,由此可见。

2024年的楼市,负重前行。

市场大势

接下来会如何对待楼市?

理论上有4种可能:

1、等待,让三板斧继续执行继续发酵。

2、降价,把房价降低到让买房人心动。

3、涨价,把房价拉起来让买房人恐慌。

4、拉动内需,增强买房人的购房信心。

拉动内需在去年7月就开始全面行动了。中央相关部委和地方先后出台了一系列关于促进电子产品、汽车、家居等等消费的“若干措施”。

今年预计会进一步强化落实和推动。因为国际大环境越来越复杂(俄乌战争、巴以冲突、红海阻船、经济疲软、市场脱钩等等),我国必须要尽快拉动内需。

但内需拉动很不容易,不可能一蹴而就。2024年没办法等到老百姓荷包涨了才来买房。

快速有效的救市办法是涨价去库存。

2009年救市是4万亿工程、2016年救市是货币化棚改。现在?找不着涨价理由。

所以接下来的中国房地产,不涉及房价的会鼓励尝试(例如购房补贴、提高公积金贷款额度),涉及到房价(比如要降价促销)则小心翼翼地绕过,或者非常谨慎地小范围试点。

于是2024年的中国楼市,大概率继续徘徊。等到经济信心有所恢复、等到库存趋于减少,楼市才有反弹的理由。

北海机会

北海是一个四线城市。

国内四五线楼市现在很惨:经济不景气、房子严重供过于求、人口又外流。

北海不同:第一、人口净流入,第二、有外地购房人补充。

2024年北海预计会继续人口净流入:

一是北海新经济越来越活跃。例如,体育比赛越来越多、文化活动越来越多、网红模式越来越多。

二是北海传统经济越来越丰富。比如旅游,国家级(银滩旅游区)甚至国际级(国际滨海湿地)的景点景区越来越多。还有城市烟火味,小摊经济颇有活力。

但外地人买房变得停滞。

经济疲软是一个重要原因,但不是全部。

北海天热有旅游,天冷有旅居。

2023年的北海旅游非常火爆,因为政府搭台相当到位(例如银滩大改造)。

但旅居的重视程度不足。比如如何让越冬老人出行更方便、生活更便利、日子更安心、休闲更丰富?在这些方面,目前基本上是依靠市场自发响应。

所以楼市现在粘度弱化了。

也许有人认为旅游市场更大更值得重视。但旅居后面带出来的土地财政,很小?银发经济对本地就业没有推动?

北海的房地产出路,在冬季,不在夏季。

2024年的北海楼市,重视了旅居服务就会衍生出机会。

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