中央对房地产的救市，前年11月就开始了。
2022年11月，中央“三箭齐发”，面向房企的信贷融资、债券融资和股权融资全都动了起来。
但收效好像有些遗憾。
9个月后，2023年8月25日，住建部、央行和金融监管总局联合通知实施“认房不认贷”——这个也许可以理解为面向买房人的救市开始。
救市三板斧
“认房不认贷”的意思是：不管你以前买过多少房子、也不管这些房子是全款还是贷款买的，只要你现在名下无房，再买房就享受首套房的待遇。
对于想改善家庭住房的人来说，这是个好消息。先把自家的房子卖掉，然后再买房子就可以享受首套房的低首付和低利率。以前不行，卖了房子再买那就是二套房，高首付高利率。
因此，宣布执行“认房不认贷”的城市，二手房挂牌量都会明显增加。
但问题出现了：询盘人并不多。因为有些城市（尤其是一线城市）楼市仍然限购，要符合条件才能买房。
怎么办？
取消限购、或者放松限购呗，让更多的人可以进场。
但应者仍然寥寥。因为新冠疫情之后经济疲软，购房信心不足。
又咋办？
降低首付比例、降低房贷利率，刺激更多的购房人行动起来。
认房不认贷 -> 取消或放松限购 -> 降低首付比例和房贷利率。
或者，
认房不认贷 -> 降低首付比例和房贷利率 -> 取消或放松限购。
这是去年8月以来的救市三板斧。
效果初始明显，但持续时间一般不长。
2023年12月15日，国家统计局新闻发言人在回答记者提问时说，“随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象”。
改善的只是边际，而且还仅仅是迹象。
救市难度之大，由此可见。
2024年的楼市，负重前行。
市场大势
接下来会如何对待楼市？
理论上有4种可能：
1、等待，让三板斧继续执行继续发酵。
2、降价，把房价降低到让买房人心动。
3、涨价，把房价拉起来让买房人恐慌。
4、拉动内需，增强买房人的购房信心。
拉动内需在去年7月就开始全面行动了。中央相关部委和地方先后出台了一系列关于促进电子产品、汽车、家居等等消费的“若干措施”。
今年预计会进一步强化落实和推动。因为国际大环境越来越复杂（俄乌战争、巴以冲突、红海阻船、经济疲软、市场脱钩等等），我国必须要尽快拉动内需。
但内需拉动很不容易，不可能一蹴而就。2024年没办法等到老百姓荷包涨了才来买房。
快速有效的救市办法是涨价去库存。
2009年救市是4万亿工程、2016年救市是货币化棚改。现在？找不着涨价理由。
所以接下来的中国房地产，不涉及房价的会鼓励尝试（例如购房补贴、提高公积金贷款额度），涉及到房价（比如要降价促销）则小心翼翼地绕过，或者非常谨慎地小范围试点。
于是2024年的中国楼市，大概率继续徘徊。等到经济信心有所恢复、等到库存趋于减少，楼市才有反弹的理由。
北海机会
北海是一个四线城市。
国内四五线楼市现在很惨：经济不景气、房子严重供过于求、人口又外流。
北海不同：第一、人口净流入，第二、有外地购房人补充。
2024年北海预计会继续人口净流入：
一是北海新经济越来越活跃。例如，体育比赛越来越多、文化活动越来越多、网红模式越来越多。
二是北海传统经济越来越丰富。比如旅游，国家级（银滩旅游区）甚至国际级（国际滨海湿地）的景点景区越来越多。还有城市烟火味，小摊经济颇有活力。
但外地人买房变得停滞。
经济疲软是一个重要原因，但不是全部。
北海天热有旅游，天冷有旅居。
2023年的北海旅游非常火爆，因为政府搭台相当到位（例如银滩大改造）。
但旅居的重视程度不足。比如如何让越冬老人出行更方便、生活更便利、日子更安心、休闲更丰富？在这些方面，目前基本上是依靠市场自发响应。
所以楼市现在粘度弱化了。
也许有人认为旅游市场更大更值得重视。但旅居后面带出来的土地财政，很小？银发经济对本地就业没有推动？
北海的房地产出路，在冬季，不在夏季。
2024年的北海楼市，重视了旅居服务就会衍生出机会。