楼市里面的“城南”，是指铁路以南、金海岸大道以北的区域。它以前包含冯家江，但现在这条江已经漂亮到可以独立了。
从居住的角度，城南非常出色：它前倚银滩侨港、背靠繁华市区；西邻冠岭海天一色、东享城市绿核风光。
最后一个可能好多人不熟悉：城南的东边是鲤鱼地水库，是北海生态绿核地带，对这个城市空气质量有着非常重要的意义。
正因为有如此优秀的地段价值，城南吸引了大批异地购房者。这儿的外地业主，全北海最多最密集；这儿的越冬“候鸟”数量之多，北海其它片区望尘莫及。
前几年城南还是普通话（外地人）和合浦话（本地村民）的世界。但现在标准北海话已经越来越容易听到了。它意味来自市区的买房人越来越多，也意味城南这个片区已经告别了土气，本地人开始全面容纳了它。
不过，单纯从房地产开发的角度，城南交出来的答卷并不完美。其中最让人失望的，是城市配套或不够、或缓慢。
先天不足的城南
北海以前有条湖海运河。在本地人眼中，过了运河就是偏远的农村乡下。到达银滩（以前叫“白虎头”），那是遥远的距离了。
所以当年规划北海铁路时，线路就在运河南边不远。也许当时认为北海城市发展很难越过铁路吧。
1992年北海扛着“大西南出海大通道”的旗号迎来了首次大开发，形势大变。铁路以南的大部分区域被成片开发为多个经济开发区，比如银海区工业园、贵州开发区、乡镇企业城、现代产业城、华侨投资开发区等等。
这些园区一个连着一个，城市规划也只能是围绕园区而进行。因此，城南初期是“园区规划配套”，不是“城市规划配套”。如果对此不是很明白，不妨看看现在的经开区（工业园区）。
到1994年，中央宏观调控银根紧缩，城南这些半拉子园区一地鸡毛。资金链的断裂导致了大量诉讼，判决的结果是本来成片的园区被拆分到七零八散。为求盘活，土地用途也被多次变更调整。比如贵州开发区最后变成贵兴社区；万达广场周边原来是银海区工业园；原来的现代产业城、乡镇企业城变成了现在新世纪大道南边的大片住宅小区。
从“园区”被动地变为“城区”，城南的城市配套也只能是先天不足。
房地产开发
城南的房地产开发，总体上是由西向东发展。
2010年以前，城南的房地产开发主要集中在四川路以西（贵兴社区及周边）、金海岸大道中段（万泉城1区及其周边），开发规模并不大。
2010年之后，城南迎来大规模的房地产开发。新世纪大道南侧、四川路-广东路-湘潭路之间大量楼盘拔地而起。
2019年以来，城南的房地产开发重点转到长沙路一带（吾悦及其周边）。另外，江尾公园局部（万泉城2区一带）、西藏路以西（恒大对面）也有不少楼盘。
总体上说，城南的房地产开发是由西向东、由北向南层层推进。
城南已经完成了房地产的大规模开发。现在的它，到处都是已经交房入住的小区，在售楼盘已经变得非常的零散（上图红色方块表示有在售楼盘）。
不但在售楼盘缺少，未开发的空地也大幅减少（上图灰色地块表示空地、或者将来有可能房地产开发的厂区建筑，它们主要集中在万达与吾悦之间）。
未来的城南还会出现大规模的楼盘吗？
理论上说，有。因为城南还有多个村庄存在（例如烟墩塘村、梁屋村、江尾村、细桐村、赤江村等等）。理论上它们都可以进行棚户区改造（拆迁开发）——只是这些个难度会非常之大。
所以，假如用迫切的语气来说——城南的楼盘，现在是卖完一个少一个。
那么，假如开发商有足够的资金支撑，可不可以放慢节奏，等到周边没有楼盘了再涨价大卖？
想法很美好，现实很骨感。因为城南接下来卖的不是楼盘，是配套。
城南的配套
城南的配套，不但少而且操作很飘忽。
比如，市区有两个传统的公园：中山公园和长青公园。城南，没有。以前有一个银海公园的规划（跟长青公园差不多大小），但后来切出了一半建了个万达广场。剩下一半建了个“海丝广场公园”，开工了好几年还没搞定。
是不是当初就应该保留公园的规划？
那又想简单了——如果不是割出一半建万达，城南连找个大型商场配套的地儿都没有。因为当时城南好像就没有预留商业中心的规划。从园区到城区，城市规划很被动。
说到这儿，万达用地好像可以理解了。但飘忽的故事来了：万达建成开张未多久，距它不远处又蹦出了一块更大的商业用地，建了个商场叫吾悦广场。
所以，说城南的配套不足，没错。说城南的没地方配套，对一半错一半。反反正正就是稀里糊涂。
稀里糊涂的结果，就是城南配套规划稀里糊涂。
这是城南及周边公立中小学的分布情况。
看起来学校不少，中间却空出了一大块。空出的这一大堆，现在是入住小区密密麻麻。无需多说，这是先期教育规划有失误。
城南目前只有2所市直属学校（市外国语实验学校、西北师范大学北海附中）但它俩现在的招生方式是面向全市报名电脑抽签录取。
城南学校分布不甚合理，这是肯定的。不过，城南现在还是外地人买房为主、越冬候鸟住户为主，教育方面需求还不算强烈，学校这么分布还能承受。但随着本地购房和本地入住比例的不断提高，城南的教育矛盾估计会有所突出。
官方应该也意识到了，有段时间在天赐一带曾出现在“银海区三小”的规划，但后来不见消息了。延后还是取消？不详。
城南的商场市场分布也有类似之处：看起来似乎不少，现实是分布零散。
首先，城南小区的入住率和入住规模难以支撑周边市场；
其次，成熟的老牌市场（比如贵兴市场）虹吸效应非常突出，它们会直接导致周边新市场小市场举步维艰；
还有，个别市场只是临时性质的，以后未必能存在。例如杭州路市场，它是天赐御园的用地之内，以后挨拆是肯定的。开发商表示拆了之后会建一个高端的市场——但高端之后能不能存活于城南，要打个问号。
所以，上图里面黑色字体的市场，前景难测。
所以，城南买房不但要看市场，更要判断它们的生命力。
这是浙江路与长沙路交汇处的大江埠足球公园。
城南的公园故事不少。例如原先规划的银海公园，现在少了一半变成了海丝广场公园；前些年曾有一个兰花公园的规划，后来变成了融创海映兰屿小区。不过，海映兰屿北面后来新增了大江埠公园，但最后结果是足球公园。
城南周边有冯家江国家湿地公园，超级大型。但它是“湿地公园”，不是专供居民休闲活动的。银滩大道（浙江路-广东路）中间有个江尾公园，但它是一个道路中央林带公园，满足城市绿化需求排在第一位。
将来有没有完善办法？
有。但估计以绿带公园为主，就跟西藏路体育休闲公园那样：道路绿化带里面添加一些活动设施。
毫无疑问——城南对城市配套的需求将会越来越强烈。尽管城南买房现在依然是房价优先，但配套因素将渐受关注。几年之后，城南的二手房说不定会超过一手房，因为二手房的地段位置及周边配套更有吸引力。
城南的在售楼盘
和去年相比，城南的在售楼盘变化不大：
（1）在售的大部分都是小盘，卖点多数不突出。也因为如此，去年以来城南多数楼盘卖得很慢。
（2）只新增了1个小盘（金石爱情海）；
（3）不停带低城南房价的吾悦华府和大都锦城，现在只卖剩最后一两栋楼；
（4）坚持低价的碧海华府和乾坤国际城，悄悄到了清盘阶段。不肯降价的嘉盛名都和天赐御园，慢悠悠地卖着。
城南目前选房空间并不小，上图里面大部分楼盘都有丰富的可售房源。但今年城南买房不能只盯着房价、户型和小区环境，要尽量留出更多的重视来关注楼盘的周边配套。满足不了自己购房目的的房子，不是好房子。