北海楼市有两个片区：北岸和经开区（工业园区）。
这是两个反方向的楼市片区：
北岸，是北海真正的一线海景房片区、目前平均房价最高的片区。
经开区，是夹在厂房之间的楼市片区，目前平均房价最低的片区。
本来风牛马不相及。但现在，一条廉州湾大道、一个廉州湾新城概念、一份城市北拓规划，北岸不由自主地被卷入了廉州湾，经开区喜出望外地贴入了廉州湾。
堪比大片。
廉州湾大道、廉州湾新城
最近几年的北海市政府工作报告是怎么谈及廉州湾大道的？
2018年，没有提及。
2019年，“开工建设高德至大风江滨海大道，将主城区往合浦方向延伸”。
2020年，“开工建设廉州湾大道，把主城区与合浦西部沿海连成一片，使主城区向东和向北两翼展开，拉开城市发展框架”。
2021年，（去年）“总投资74.7亿元、全长60公里的廉州湾大道开工，将成为城市向北融合的主干道”；（今年）“加快建设廉州湾大道，打造北钦防交通和旅游功能融合的观景大道”。
2022年，（去年）“交通基础设施建设取得新突破。向海大道、向海互通立交全面建成，廉州湾大道一期建成通车，冯家江大桥贯通，西村港跨海大桥合龙”；（今年）“加快兰海高速钦州至北海段改扩建、南北高速北海段、廉州湾大道、大风江大桥、铁山港向海大桥等项目建设”。
从字面上看，廉州湾大道的地位是不是越来越低了？
是，也不是。
因为政府工作报告除了廉州湾大道之外，还有廉州湾新城的表述：
2018年，同样没有提及。
2019年，“启动冯家江区域和廉州湾区域两个城市CBD建设，加快建设10幢超高层建筑，推进银滩新城、廉州湾新城、海洋新城、南珠新城等重要片区建设，促进产城融合发展”。
2020年，“加快推进廉州湾新城规划国际征集工作，尽快启动建设，把廉州湾新城打造成为中国沿海最漂亮的新城区，成为带动北海城市提档升级的新引擎”。
2021年，“高标准规划建设廉州湾新城，谋划建设廉州新区，拓展城市发展新空间”。
2022年，“加快建设廉州湾新城（北部CRBD）和冯家江商圈（南部CRBD）。推进高德东和廉州湾新城启动区等片区更新改造”。
从上述内容来看，廉州湾新城似乎是替代完成北海与合浦的拓展连接任务。
廉州湾大道目前的表述非常清晰：道路全长60.43公里，其中主线长51.93公里、西场连接线长5公里、机场连接线长3.5公里（从起点大风江东岸至向海大道靠海一侧设置4米双向自行车道，长49公里）。项目依托“人、海、滩、岛、林、渔”，以景选线、以路串景，廉州湾大道建成后，将成为北海又一条安全、舒适、便捷，兼顾旅游、休闲的景观大道。
说白了，廉州湾大道就是一条沿海景观大道，一路风景一路歌。
但廉州湾新城呢？
2019年12月24日北海市自然资源局新闻发布会透露，廉州湾新城范围包括廉州湾西门江以东至铁路、向海大道向北至合浦火车站，总面积约68平方公里。廉州湾新城滨海组团部分，主要为沿西门江—廉州湾的滨海地带，规划面积约31平方公里。
2019年10月，北海面向全球征集廉州湾新城滨海组团概念规划与城市设计方案。
2020年5月30日，北海召开方案第一阶段专家评审会。
2020年9月19日，北海召开方案第二阶段专家评审会。
然后......没公开消息了。
2022年政府工作报告提出要“加快建设廉州湾新城（北部CRBD）”。CRBD是“中央休闲商务区”的意思。问题是这个意思是什么意思？网上搜了又搜，依然没有一个清晰的答案——所以说，廉州湾未来故事会丰富，因为它的定位本身很有弹性。
廉州湾现状与未来
廉州湾大道一期（向海大道-海景广场）去年7月已经全面通车，但严格地说它还没完工，因为高德大桥两侧的人行道还没拓宽。现在那儿圈起来施工中。
廉州湾大道二期（海城区段）施工中（进度详见《现场组图：廉州湾大道二期施工很快很意外》，链接见文末）。
2022年2月25日，北海日报新闻报道：市委书记强调要“加快推进廉州湾新城先行启动区的更新改造，增强发展活力”。“新闻大厦作为廉州湾新城先行启动区的重点项目，要加快推进征地搬迁工作，扎实做好项目前期工作，促使项目尽快开工建设”。
这儿出现了两个新项目：廉州湾新城先行启动区、新闻大厦。
但这个先行启动区具体在哪里、新闻大厦又设置在哪里——至今没有更多的公开信息。
廉州湾，对北海楼市来说依然一个很神秘的区间，还会有更多的故事。
北岸有两大景观工程：黄金北岸、高德古镇。
黄金北岸工程是对北岸景观的优化和美化，目前已有三个部分：
（1）海上栈道（海滨公园-海景广场、施工中）；
（2）海滩木栈步道（海景广场-高德大桥，去年7月已铺装）；
（3）北岸亮灯工程（临海小区外墙装设灯光，去年7月已完成）。
高德古镇包含高德老街和古镇两部分，现在边建边免费开放。如果旅游恢复正常，高德古镇人气可期。
合浦那边也有一个大型景观项目：海丝首港，已运营，收费。
廉州湾大道二期恰好把黄金北岸、高德古镇和海丝首港连接了起来。十多公里的路程、十多公里的海滩，正好是一路惬意风景。
在它们中间可能还有一个“岭底海岸公园”。2019年8月北海市府办下发《关于印发2019年市政府重点工作“四定”任务安排表的通知》，其中有一项任务是“在前期工作资金到位的情况下，推进岭底海岸公园项目建议书编制，待项目建议书编制完成后报发改部门申请项目立项”。
2021年7月，北海市自然资局公示规划调整方案，这个“岭底海岸公园”好像是换成了“廉州湾滨海生态公园”。这名字，想起了“冯家江湿地公园”。
因此，从高德古镇到海丝首港，廉州湾大道将会串连起廉州湾的海滩风景，它应该会改变北岸和经开区的楼市环境。如果再加上廉州湾新城，未来故事迭起。
潜移默化的楼市改变
注：上图还缺一个楼盘未显示：高德古镇后面的碧水半岛（尾盘）。它的西侧去年出让了一幅商住用地，由高德古镇的开发商拿下，目前未建。
受新冠疫情的冲击，北岸楼市近两年处于蹒跚状态：慢慢建、慢慢卖、价格坚挺——强盛城市海岸、海逸豪园、云星海景台、北部湾1号这几个一线海景房报价都是毫不客气的明显过万；候鸟湾自忖近海，开价历来不便宜，目前备案价格毛坯八九千。金领家园便宜一些，毛坯备案价格七八千，只是它比较小且多数看不到海。当然，疫情期间也有便宜特价房。
关于北岸楼市的未来，有两种截然不同的判断：
第一种：随着廉州湾大道的不断延伸，海边风景不断增加，北岸的海滩风光不再是廉州湾唯一，楼市潜力会渐渐被削弱。
第二种：北岸背靠市区倚着繁华，这是它的唯一。北岸风景的延伸、廉州湾风景的放大，反而会增加它的魅力。
各有道理，看各人判断。
经开区（工业园区）新新旧旧的楼盘小区都在上图了（注：5.竹苑小区是竹林盐场安置小区、11.第二安置区是周边农村拆迁回建区）。
地图上看，经开区的利好消息更多。廉州湾大道二期的建设，意味经开区将会来非常靠近一条漂亮的海湾景观大道。虽然这儿的海滩遍布滩涂淤泥、虽然这儿的海滩会遭西晒，但廉州湾大道仅是吹着海风的自行车道，就足以衬出海湾与海滩的魅力。如果廉州湾新城能够形成CRBD（中央休闲商务区），经开区的运气更好。
但是，经开区的楼房基本上都挨着或接近厂房。买房之前对此需要有足够的认识和感受。
也正因为如此，经开区的房价依然是北海最便宜的。中电海湾国际带装修平均不到5000元/平方——其它楼盘被压得无可奈何，目前开价多数也只能是毛坯5000以下。