2020年北海市区出现两件大事：背街小巷提升畅通行动、老旧小区改造。
前者对楼市影响直接，但后续力不强；后者对楼市影响强烈深远，不过前景现在难下结论。
背街小巷
背街小巷提升畅通行动规模宏大、前所未有。
据北海日报2021年1月9日报道：全市投入资金8.9亿元共改造1887条背街小巷，长达248千米。
银海区是新城区，所以背街小巷改造几乎都集中在海城区，其中更以市区为主。
背街小巷的改造是立竿见影。昔日坑坑洼洼凹凸不平的门前小路，如今平直舒爽。城市居住舒适度由此大幅提高、市容市貌品质由此明显拉升。
从楼市的角度，背街小巷提升畅通行动会推动市区的房屋租赁（很多人会把关注点由城南转回到市区）。另外，居住环境的改善又会进一步刺激二手房的交易。
但客观地说，它对楼市的影响后劲不足。亲眼见到变化的，自然知道其中的可贵。未曾见过的，会觉得平平常常理所当然。当路面颜色变淡变旧之后，租赁与交易也跟着渐渐平淡。
能够强烈刺激市区楼市的，是老旧小区改造。
老旧小区
中国楼市2018年骤然火爆，起因是“棚户区改造”（简单地说就是拆迁开发）。但许多地方不是拆迁回建而是直接货币补偿。结果大量拆迁户挥舞钞票去买房，房价由此被快速推高。
到2020年，棚户区改造重点好像转向了老旧小区改造，只修缮不拆迁。
2020年7月，广西住建厅下发“关于调整2020年度全区城镇老旧小区改造任务的通知”，北海市有33个老旧小区被纳入国家下达任务范围、有84个老旧小区被纳入广西储备任务范围。
纳入国家下达任务的33个老旧小区是：特力花园小区、粉厂宿舍小区、淀粉厂宿舍、医药站宿舍、市机电公司宿舍、丽珠小区、渔轮厂宿舍、云海小区、百大花园、海宁小区、工艺厂宿舍、振业小区、海宁新区、制药厂宿舍、河海水利、水管处宿舍、五金宿舍、银鹏公寓、海珠阁、招贤楼、东阳公寓、福利小区、松涛花园、六中小区、纸箱厂宿舍、九州源小区、湖海小区、湖海路85号、幸福街901幢——都在市区。
纳入广西储备范围的84个小区以合浦县为主（72个）。银海区有1个（颐兴公寓）、海城区有11个（利海花园、纸厂宿舍、工行宿舍、东大金星花苑小区、银通公寓、电机厂宿舍、海鹏公寓、财政局宿舍、三建司宿舍、皇都宿舍、市政府宿舍区项目）。
2020年11月，广西区政府办公厅发出《关于印发全面推进广西城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》要求各地认真组织实施。
2020年12月6日，北海日报新闻报道称被列入国家下达任务的北海33个老旧小区已经全部开工建设，涉及户数3585户。
如何改造呢？
一是基础设施维修（如屋面、外墙、楼梯等）、二是改善小区环境（如加装电梯、拆除违建、完善小区文化休闲配套等）、三是提升社区品质（对公共服务设施配套建设及智慧化改造，比如养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施）。
楼市影响
除了学区房以及一些突出位置的小区之外，老城区在楼市里面是属于被渐渐淡出视线的尴尬角色。原因并不复杂：居住舒适度在不停地下滑，投资价值也在不停的变弱。
以前的希望也同样简单：等待拆迁，等待拆迁后的发达。因为市区很多小区社区都是低层多层建筑，理论上说有可能拆矮建高。
但这个希望正在慢慢地变成渺茫。因为房子拆迁成本越来越大，大到开发商越来越不敢下手。比如中山路，谁能拆得动？
老旧小区的改造出现了另外一条新路。修缮之后的小区，自住和租赁都能再焕青春活力。
但因为刚刚开始实施，市场仍在观望。如果改造效果出色，市区二手房就会迅速活跃，大量投资客会快速抢购老旧房子。反之——也就只能反之了。
所以，北海市区二手房2021年挂牌会比往年更加频繁。但鉴于后续改造名单有着明显的不确定性，楼市也在小心翼翼的试探。打算投资的宜谨慎，刚需买房建议少凑热闹。
市区的旧房子如果没有投资价值，通常都是走向沉沦。如果拿不定主意，那就新房优先。