北海冯家江楼市:公园增色但前景还是含糊(2021-01)
2021-01-29  冰戈   北海日报

2021年1月15日,冯家江滨海国家湿地公园宣布开园。

关于这个公园的模样,上篇文章进行了详细的介绍(详见文末链接)。

江边的楼盘小区肯定是受益明显。

问题是:1、受益程度有多大?2、能不能持续?

以现在的情形,答案乐观。但回顾这个城市的变化,含糊。

两个湿地公园

北海现在有两个湿地公园:广西北海滨海国家湿地公园、冯家江滨海国家湿地公园。

2018年7月19日,北海市林业局在对市政协十届三次会议第103号提案(“建议加快北海国家湿地公园的建设”)的答复中指出:

广西北海滨海国家湿地公园,位于银海区南部。北至鲤鱼地水库、西接银滩白虎头、东抵大冠沙。公园总面积2009.8公顷(30147亩),其中湿地总面积1827公顷,占总面积的90.9%,陆域面积182.8公顷,占总面积的9.1%。

公园范围包括鲤鱼地水库及其周边部分缓冲区域、园博园水系、冯家江及其沿岸50-200米缓冲区域、冯家江入海口至大冠沙海堤沿岸红树林以及浅海区域,是我国南部沿海“库塘—河流—近海”复合湿地生态系统的典型代表。

公园于2011年3月获国家林业局批准开展国家湿地公园试点建设,于2016年8月通过国家林业局验收,是广西首家正式挂牌的国家级湿地公园。

——从这个角度,冯家江湿地公园是“广西北海滨海国家湿地公园”的子公园。

为什么特意指出这个?

林业局在答复政协提案时还解释:“湿地公园与一般的城市公园有本质的区别,湿地公园是指以水为主体的公园,以湿地良好生态环境和多样化湿地景观资源为基础,开展以湿地的科普宣教、湿地功能利用、弘扬湿地文化等主题活动,具有湿地保护与利用、科普教育、湿地研究、生态休闲等多种功能的社会公益性生态公园。湿地公园以生态保护为主,开发利用为辅,优先将湿地公园生态环境保护好,才能更好地发挥湿地公园的社会价值,旅游价值也才能充分体现”。

受益核心

生态环境、生态保护。

市林业局这个回复让冯家江沿江楼盘受益无穷,直接奠定了它们的地段增值基础。

《北海市城市总体规划(2013-2030)》明确指出,北海的空间布局结构是“一湾一带、一心一核”。一湾指廉州湾、一带是南部滨海旅游发展功能带、一心是复合型城市中心、一核是“鲤鱼地生态绿核”,是“城市内部重要的生态空间”。

鲤鱼地生态绿核区→冯家江→银滩,一条绿色、浑厚、强劲的生态保护带扑面而来。

放眼北海,仅此一处。

未来的北海,钢筋水泥建筑渐渐林立。而冯家江,却是生态环境其中。

不利影响

不过,有得必然有失。

湿地公园强在自然生态,居家过日子更讲究生活便利与休闲实用。“湿地公园与一般的城市公园有本质的区别”,市林业局这句话意味冯家江现在沿江散步很舒服,但有可能也就止步于此了。

冯家江湿地公园的开园仪式由市住建局主持。从公园的角度,很特别。

原因也不复杂:北海原先并没有这个公园的规划。准确地说,它是“北海滨海国家湿地公园(冯家江流域)水环境治理工程”。是一个“设计—建设—融资—运营—移交”的PPP项目。

说直白一点,项目方只是想完成水治理,公园的功能没想那么多。现在突然间称为“公园”——可以肯定地说,遗憾与吐槽将来都会陆续出现,江边楼盘小区的地段价值免不了会被弱化。

未来变化

这是对城市总体规划图的局部放大。没有高清图,有些模糊。

黄色,居住用地;红色,商业用地;橙色,文化或娱乐康体用地。

图片显示冯家江两岸的商业规划真的浓郁。无论西岸还是东岸,江边都是红通通的商业地块。

这是好事,冯家江如果能做到湿地公园与商业文化娱乐同步发展,短板都被弥补了。

但是,彰泰仨盘的商业地块已经变成别墅合院,那儿的江边从此再无商业氛围。

西岸如此,东岸呢?

所以说冯家江的未来变化还是含糊。假如东岸以后是大规模的房地产开发,对西岸的冲击是非常明显的。

这张图片也显示冯家江两岸都是商业设想。将来会改变土地用途吗?或者,商业用地的住房会大量出现吗?

无人敢保证。

冯家江下游西岸有条滨江路,直接通往银滩公园大门。它相当于把冯家江和银滩公园直接串连了起来——这绝对是江边楼盘的福音。

滨江路正在施工中,目测进度挺快。

看下图:

两张图片的滨江路是不相同的。前一张只到金海岸大道,这一些明显延伸了。

这就是冯家江的片区困惑:局部前景含糊。

留意上图的蓝圈,它是商业用地。如果那儿建起高楼,后面的楼栋的视野就会被遮挡许多。由于建筑限高不明,现在无从判断多少层会脱身事外。

冯家江北边的锦江白鹭郡、书香水韵、园辉红树湾,前景反而比较明朗,因为可变因素比较少,剩下的就是等待冯家江变得更靓。

彰泰白鹭湾、恒大名都的未来波动略大一些。恒大前面还有住宅用地,位置和视野比白鹭湾更好一些。

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