来自市房地产交易中心的数据：2020年10月，我市新建商品房网签2524件17.98万平方米（其中新建商品住房网签1724件14.94万平方米），办理二手房交易750件9.53万平方米（其中二手住房交易720件7.68万平方米）。
这个月，一手房鲶鱼扑腾，二手房笑不出来。
数字后面故事多。
慎看商品房数据
10月份新建商品房网签2524套，比上月1861套増35.6%、比去年同期1925套升31.1%，涨幅亮眼。
楼市大涨了？苦尽甘来了？
非也。
“新建商品房”包括住宅、商铺、写字楼、厂房、商业公寓以及拿到预售证的机动车车位、杂物房等等。因为范围太杂，国家统计局在每个月发布的“国内70个大中城市房价指数”报告中只统计“新建商品住宅”的数据。
由于新建商品房范围广、波动大，很多文章喜欢拿它来做标题党。比如上个月有文章声称“9月北海楼市供货井喷，共7903套”——乖乖隆咚隆咚呛，2142个车位也被纳入了商品房“井喷”的理由。
10月份商品房网签2524套、新建商品住房网签1724套。为什么差异这么大？因为商品房网签包含了商业公寓、商铺商业用房的销量（比如恒大雅苑声称在国庆期间卖出了300多套）。
上表显示，新建商品房网签多了800套但面积仅増3.04万平方米（平均每套仅38平方）——如果剔除了公摊面积，这些房子大多很难正常居住。如果把它们纳入统计范围，要准确判断楼市那就麻烦了：住宅和商业地产是完全不同的产品类型。
所以更准确的分析，应该是新建商品住房（俗称“一手房”）和二手住房（简称“二手房”）。
一手房，低价之中抢销量
10月份北海一手房网签环比増加184套，得益于两个方面：
第一，国庆期间各个楼盘几乎都在特价促销，而且很多已经连续特价了几个月，价格开始要碰到痒点了。
第二，是因为两个楼盘：城东的碧桂园海上时光、北部湾广场的领秀一方。前者特价仅6199元/平方还带装修；后者在市区中心位置，毛坯特价仅4980元/平方。它俩成功地掀起了本地看房的一股热潮。如果没有这两条鲶鱼的搅动，10月份的北海楼市估计要扑——碧桂园海上时光表示它在国庆黄金周卖出了237套。
二手房，顽固不化
二手房成交量不尽人意。上一篇网签文章的标题是《北海楼盘9月网签勉强稳住阵脚二手房有待调整挂牌价格》——但现在看来，北海的二手房卖家还没反应过来（或者说不愿意反应过来）。
不过，二手房必须到交易中心柜台签约，国庆放了几天假确实会影响成交量（这也是往年10月二手房成交下挫的一大原因）。从这个角度，北海二手房市场并没有想像中的那么惨。
但是，北海一手房现在已经是明显的降价走量。二手房如果再不跟着行动，结果只能被一手房碾压。以国人“旧不如新”的思维习惯，二手房如果拉不开价格差异那就只能原地踏步。
以价换量，趋势明显
10月份，北海一手二手房合计成交2444套，比9月份的2432套仅仅増加12套，勉强保住了银十的面子。那些判断北海楼市十月火热的，可能过于乐观了。
北海楼市今年非常有个性：你进我退。一手房爽了，二手房就不愉快。二手房快活了，一手房就要郁闷。
因为现在主导北海楼市的，除了房价就是房价，谁能真正的明显降价谁就抢手——注意是真正的范围特价，而不是一套两套底层顶层的钓鱼特价。真当看房人是傻子？
10月份的北海楼市有两个明显变化：
第一、只有认真的降价才有看得过眼的销量。
第二、因为低价的刺激，本地看房人又重新活跃了起来。
从11月起，北海楼市増加了北方候鸟这一生力军。如果开发商能持续10月份的特价促销，11月网签量会有明显上涨。但如果不甘心降价或很勉强的打折，那就吓跑了本地看房人也犹豫了候鸟看房团。
至于二手房，无论如何也得有新的决定了。要么降价、要么收回不卖，坚持不变只能想静静等运气。