去年曾写了一系列的《城南看房记》文章。文章把城南分为西片区（四川路以南）、中片区（四川路至湘潭路）、东片区（湘潭路以东）。
当时的文章认为，“城南未来最大的希望在东片区。城南最大的变数也在东片区。”现在看来，这句话仍然没错。城南东片区希望很大、变数很大。
城南最大商圈雏形初显
去年写《城南看房记》系列文章的时候，吾悦广场还没出现、海丝路广场公园还停留在图纸中、长沙路（杭州路-银滩大道）还是果园、兰花公园正在土地平整、北海十二中还没亮相、银海区人民医院继续安静中。
如今一年时间不到，城南东片区已经发生了翻天覆地的变化。
万达广场后面的海丝路广场公园终于恢复了施工。虽然节奏还是慢悠悠，但这是公园项目施工，不象高楼大厦那般要求复杂。而且，明年（2020年）10月吾悦购物中心才满铺开业。乐观估计，明年年底前，万达商业广场、海丝路广场公园、吾悦购物中心将会连成一个长达1公里的城南商圈。
在这个商圈的边缘分布着两所医院：银海区人民医院（已于2018年底开诊）、市儿童医院（已进入内部装修环节）。银海医院南侧还有一个公园的规划（约57亩）。
于是，城南这个未来最大的商圈，不但有商业有休闲，还有医疗服务保障。这是城南东片区未来一两年的亮点和卖点。
冯家江治理出现了期望落差
今年初，市花公园被改成了住宅用地。但冯家江两岸绿化工程如火如荼，也算是弥补了些许遗憾。
这是冯家江西岸工地现场公示的图片。下游西岸（银滩大道至入海口）绿化工程已基本完工，计划10月份正式对外开放。
至此，周边楼盘一直憧憬的冯家江未来美景，现在已经不再神秘。不但不神秘，而且期望值与现实还出现了落差——上图右侧的效果图郁郁葱葱，左侧的实景图却告诉我们：冯家江两岸真的只是绿化：绿树、小路、水塘、花草，没有悠然、没有休闲。没有动区，唯见寂静。
也许后期这儿会配置小径凳椅，但整体格局已经定型，它的实用价值明显不如西藏路带状公园、体育公园和市花公园。
江景是很容易看腻的。作为潮汐河流的冯家江，无非是水涨水退。因为周边楼盘不断涌现和虾塘的彻底消失，这儿的白鹭鸟群已经难得一见。
彰泰遇上了价格压力
上一篇文章《金融小镇开工，银滩东区楼市进入一个新阶段》，谈到冯家江东岸出现了新项目。
夹在中间的彰泰楼盘遇到了新压力。
今年7月18日，彰泰以808万元/亩的价格竞得冯家江中游222亩地块（上图海映兰屿右侧），房产圈内一片欢呼声。只是，真的这么乐观吗？
彰泰拿地的楼面地价是5467元/平方，加上建设成本及销售佣金，它的毛坯成本要超过9000元/平方。如果加上装修，开价就要超过11000。
但这是冯家江中游，地段价格明显不如下游。彰泰下游楼盘现价是11000-12000，怎么办？
涨价呗。下游涨起来，中游才能拉开价差。
问题是面对冯家江的治理现状、面对东岸的新项目、面对皇家海湾公馆的位置、面对万达吾悦商圈的咄咄逼人，敢轻易大幅拉涨不？
大都围住了吾悦
吾悦广场的优势非常明显。它自带商业，未来还能与万达广场连成一个商圈。项目面前还有公园和医院，小区前后有学校（北海十二中、银海区六小）。
所以，吾悦很淡定地开出11000带装修的价码。也许它认为，旁边只有大都锦城，大都锦城未必是对手。
但仿佛一夜之间，吾悦很惊讶地发现：它已经被竞争对手包围了。
大都锦城，吾悦广场的邻居兼老对手。注意大都锦城的左侧，大约64亩的地块也是大都的，目前尚未开工。
大都锦上，用地75.16亩，位于北海十二中、市博物馆南面，临上海南路，旁边规划有1所小学。项目正在土地平整中。未来这个楼盘将直面与彰泰的竞争。
融创海映兰屿，是大都和融创合作开发、由广西建工施工。这地块本来就是广西建工和大都投资一起拿下的，它俩是父子关系。项目现在紧张施工中，展示中心已经在万达广场开放，楼盘预约已经开始。
大都锦城，目前开出的均价是毛坯8700；融创海映兰屿，目前预约价格也是毛坯8700。由此可见，大都就是打算以毛坯8字头强攻吾悦和彰泰带装修11000-12000。
吾悦倚仗的购物中心，大都也能享受。彰泰倚仗的冯家江，治理效果与期望值有落差。
因此，城南东片区楼盘下半年极有可能陷入混战中。吾悦、大都、彰泰，三国演义？
最为郁闷的，也许是浙江路的紫薇英伦小镇。面对大都和融创的毛坯8700，它还会继续坚持毛坯10000吗？不过，它的一组团已经是清盘状态。如果不急着推出二组团，是可以扛张小板凳瞧热闹的。