城东看房记之三:新路新校新项目缓慢地拉升地段价值
2019-07-10  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

城东,是上海路以东、铁路以北的区域,以南珠汽车站为中心。

城东现在是城乡结合部,位置有点儿远,市政配套很不成熟。南珠汽车站北距廉州湾2.8公里,南到银滩东区9公里,跟海景房也没多大关系。因此,它并不是现阶段北海买房的首选。

但城东是北海房价洼地,而且近期大小动作频频,因而吸引了不少看房人的目光

道路

城东是进出北海的门户,大车小车货车客车每天呼啸不断。因为地处城区的边缘,城东很多道路设计时都是机非车道混合,有些甚至连人行道都没有。所以一直以来,城东是危险道路的代名词。

现在的城东,道路交通已非昔日。施工磨磨蹭蹭到令人咬牙切齿的南珠大道北段,机动车道、非机动车道、行人道已经彼此分隔,道路安全又通畅:

北海大道东延线历史上更凶猛,海枫和苑小区住户对此深有体会。每次出门和回家,过马路都有胆颤心惊的感觉。

现在完全不同了。因为道路有了红绿灯、公交也焕然一新。

城东所有主干道路现在都在施工中。例如河南路(北部湾东路-北海大道)已经峻工了,现在要打通北海大道至西南大道;湖海路(大小岭村至河南路)已经铺上了沥青,河南路至南珠大道这部分正在分段施工中。

更令人意外的是湖北路,它(西南大道-铁路)居然开工了。

湖北路这一段路的修建真有点不可思议,因为它的迫切程度并不是很高。由此可知城东对道路交通的急切。

道路通畅对于拉升城东的地段价值自然大有帮助。不过,城东现在是在弥补历史欠帐,它的道路施工是在努力追平其它片区。在衡量城东地段价值时,对此需要有清醒的认识。

教育

作为城乡结合部,城东的教育水平不容乐观。北海市这些年也是很努力地想提高城东的教育。

2012年,位于湖北路的海城区十七小投入使用,规划48个班。2018年,位于河南路的海城区第一实验小学正式启用,规划48个班。

2019年4月13日,海城区二小南珠校区隆重举行开工仪式。稍后不久,十三中悄然施工。

按目前公开的资料:二小南珠校区规划48个班2160人。十三中是九年一贯制学校,小学部18个班810人、初中部27个班1350人。

它俩相隔不远,说是邻居也不是很夸张。二小南珠校区在恒大雅苑对面,十三中在碧桂园北海阳光南侧。

数着这些学校名称,周边楼盘小区很开心。

确实值得高兴。但冷静地说,需要谨慎乐观。

二小南珠校区其实就是马栏(村)小学。北海目前推行教育集团制,马栏小学被划入海城区二小教育集团。因为西南大道东延线要穿过马栏村,小学因此要迁建。

教育集团是北海新兴的试验项目。以二小的实力和口碑,带动马栏小学是没问题的。但要做到脱胎换骨直追本校,这个很有挑战。

至于十三中,简直就是银海区实验小学和北海市外国语实验学校的翻版——外国语实验学校通过电脑抽签派位招生,周边的楼盘小区没有丝毫优待。有些业主因此愤而投诉,但市教育局2019年5月9日明确表示招生方法不变。

按十三中的位置和学校性质,估计也会是面向全市招生。唯有这样,才能合理解释为什么有两所小学部挤在一起。

所以,城东虽然多了新学校,但实际上对拉升地段价值并没有特别强烈的触动。北海的基础教育水平不尽人意,楼盘如果想蹭新建学校来提高项目品质,有难度。如果学校就在家门口却不能保证能够入学,那真是悻悻然。

(2019年7月10日补充1:前面关于十三中的性质可能猜错了。按北海市教育局公布的消息:十三中今年9月将招收初一学生,马栏村委管辖内的第三、四村民小组范围可以直接分配入学。若仍有空缺学位,面向全市电脑随机抽签)。

(2019年7月10日补充2:2019年7月2日,北海新鸥鹏教育产业城举行了项目签约仪式。项目位于南珠大道以东、北海大道东延线以北(恒大雅苑以东),占地面积1524.98亩,总投资约120亿元。新闻报道称项目主要建设包括巴川K12国际学校(从幼儿园到高中全龄段教育),教育MALL(博物馆、科技馆、艺术馆、图书馆、青少年宫以及十大功能中心),丝路古镇,教育公园,教育住区在内的大型教育产业综合体,共分三期建设。项目建成后预计年产值达到25亿元,年创税收2亿元,为城市创造超过5000个就业岗位。但这只是初步签约,对城东的具体影响力如何,还有待观察。)

医院

诺大的城东,现在只有高德卫生院,它只是社区医院。西南大道东段挂有“北海市第四人民医院”的牌子,但它还有另一个名字:北海市结核病防治院。

2017年7月20日,北海市规划局官网表示:市中医院新院区项目已进行规划选址,按1000-1200张病床建设要求,项目用地选址于南珠大道以东、北海大道以北,用地面积149.09亩。

但具体位置在哪?一直吊着城东的胃口。

南珠汽车站东面有一块空地已经完成土地平整。有人猜测这也许是中医院的选址。

但2019年5月9日,规划局发布《北海市NG片区NG-30规划管理单元控制性详细规划方案的批前公示》,在恒大雅苑东面(上图往东大约1公里)划出了一幅167.5亩的医院用地。又有人猜测这也许是中医院用地。

无论如何,城东肯定会出现一个相当有规模的医院(149亩或167亩用地)。在不久的将来,城东继道路(南珠大道和北海大道东延线)、学校(海城区二小南珠校区和市十三中)、市场(城东综合市场)之后,又出现了一个重大且重要的生活配套——北海市中医院是一所三甲医院。

只是按北海其它新建医院慢吞吞又慢吞吞的施工历史,城东更需要谨慎的乐观。

(2019年7月10日补充:2019年6月13日,北海市卫生健康委员会在政府网答复用户时透露:北海市中医院新院区选址已经确定,就在北海大道东延长线上恒大雅苑旁边,规划占地面积约为160亩,拟设置床位数1100张。)

花絮

如果从规划图的角度,占地1600亩的中港城项目对城东品质举足轻重。因为它既是房地产项目,也是新都市建设方案。它除了住宅区之外,还有中学小学幼儿园、大型商场、商业步行街、星级酒店等等。恒大雅苑二期也规划有电影院和商业街,但与中港城相比,小巫见大巫。

但中港城开发了几年,只是完成了几处村民回建区和一期商品房。何时才能呈现整体雏形?不好说。也许是因为如此,又也许是竞争对手,从没见过城东楼盘拿它来做文章。

蓝海银湾小区(河南路交重庆路)东面,北京城建的工地围栏竖了起来。难道这是冯家江水流域的治理项目之一?

这有可能。冯家江水流域治理包括冯家江全流域的水环境治理,也包括鲤鱼地水库以及铁路排水明渠、三江明渠的治理。南珠大道北段和河南路之间(上图所示位置),是三江明渠的范围。

现场没见到工程标识。最终是不是水治理项目,且看后期跟踪。

(2019年7月10日补充:这个项目确认是三江明渠的治理,属于冯家江水流域治理工程的一部分。完工后,这一带会増加一个小公园)。

总体而言,城东虽然发展动作频频,但这些新项目新工程还是未能从根本上改变城东的偏远落后地位。虽然是房价洼地但看房选房仍然需要谨慎,这是一个相当长线的片区。

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