上个星期，央行官网发出通知：央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
简单归纳：一个城市若房价持续下降，可以降低购房利率。反之，一个城市如果房价涨了，那就要恢复正常的房贷利率。
也是上周，住建部部长接受央视记者采访时表示：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
显然，政府准备鼓励低首付购房。
不过，中国是个大国，中央出台的政策很难全部都符合各地的实际情况。比如北海这个四线小城，对于低首付、低利率就要谨慎一些。
为什么？
先说房贷利率
现在的房贷利率计算有些复杂。
从2019年10月8日起，房贷利率=上个月LPR +银行加点
从2022年5月15日起：
首套房贷款利率 =（上个月LPR – 20个基点）+ 银行加点
二套房贷款利率保持不变，继续是上个月LPR + 银行加点
1个基点是万分之一，即0.01%。
LPR是国内将近20家商业银行报出的贷款利率平均值，每个月调整1次（或升或降或持平），当前最新的LPR是2022年12月调整值：1年期LPR3.65%，5年期以上4.3%（房贷利率通常采用5年期以上LPR）。
银行加点不得低于央行或地方规定的最低下限。假如规定不得低于10个基点，那么银行加点就必须在10个基点以上，具体多少由银行自行决定。
银行加点一旦写入了贷款合同，在整个还贷期间都保持固定不变。
于是，在“首套房贷款利率=（上个月LPR – 20个基点）+银行加点”这条计算公式里面，LPR是每个月都会调整的、减去20个基点是央行临时规定的、银行加点是签订贷款合同时约定的。
看出没？房贷利率现在是动态的。运气好，买房遇上低利率。运气差，买房撞中高利率。
但是，这个“运气高低”只是在于你签订贷款合同的那一刹那。在漫长的还贷期间（可能20年、可能30年），只要LPR改变、只要央行的临时规定有调整，你的房贷利率就有可能会发生变化——或降低、或升高。
从这个角度来说，降低房贷利率其实只是一种运气式的心理安慰，是让你买房的时候心里更舒服一些（觉得占了便宜），但在长达20年、30年的还贷时间里，房贷利率到底是高还是低、应支付的房贷利息到底是多还是少，谁知道呢？
因此，如果因为房贷利率降低了就急急忙忙去买房，这个决策是冲动的。
买房，最忌冲动。
再说低首付
低首付最有诱惑力的地方，就是让你花很少的银子就可以买到房子。
但是，低首付不但没有减少房款，而且还直接增加了你未来的债务。所以，如果一昧追求低首付，说不定就掉坑了。
很容易计算的：
比如北海目前的非海景房，毛坯单价多在6000-7000之间。有更便宜的，但超低报价几乎都要求全款，这个不在本文讨论范围内。
现在一套房子通常在100平方左右。取面积100平方、单价6500计算，总房款约65万元。
假设现在的房贷利率是4.9%，计划贷款20年。
那么：
首付20%，需贷款52.0万元，每月还贷3403元。
首付30%，需贷款45.5万元，每月还贷2978元。
首付50%，需贷款32.5万元，每月还贷2127元。
以北海的经济环境和普通家庭的正常收入，首付20%每月还贷3403的压力是相当大的。首付50%每月还贷2127的压力相对小了许多。理论上说，要想让未来的生活更加轻松更加有质量，现在买房应该尽量增加首付款、尽量减少贷款额。
也许，这个必须逼迫自己去做。因为新冠疫情三年带来的最大感受，不是生与死，也不是轻症重症，而是“不稳定”三个字。谁能保证贷款买房之后的20年或者30年都能稳稳定定平平安安？
有人也许无奈：我也想首期多付一些呀，但没钱呀。
在这年头，如果买不起房子就干脆先死了这条心，过段时间再说。在不稳定的日子里，房奴比没钱更烦恼、更难受。
有个细节：从去年到现在，听到的总是降低首付、降低利率，从来不曾听闻要“降低房价”。
这又是为什么？