2022北海楼市变化记(12)：海景房运气糟糕透顶-北海买房那些事

北海的海景房目前分布在6处地方，如下图所示：

2022年，银滩东区和廉州湾的变化非常明显。其次是北岸和银滩中区、再次是冠头岭。至于银滩西区，地理变化不大，人气增加了一些。

南部CRBD和三座桥梁

2022年1月的北海市政府工作报告指出：今年要“加快建设廉州湾新城（北部CRBD）和冯家江商圈（南部CRBD）”。

CRBD是“中央休闲商务区”的意思。2022年这两个CRBD并没有建出模样，但它俩的基础设施（搭桥修路）建设非常努力而且施工进度非常明显。

2022年，南部CRBD建成了一座桥（冯家江大桥，9月30日竣工）、开工了一座桥（金海岸大桥，5月8日开工）。另外，南部CRBD的东边也就是西村港跨海大桥主体工程已经完成，通车在望。

冯家江大桥，把银滩中区和银滩东区连成一体。

西村港跨海大桥，把银滩东区和银基文旅、海洋新城连成一体。

金海岸大桥，把城南繁华区域与银滩东区连成一体。

这三座桥梁无缝连接了疍家小镇、银滩中区、银滩东区、银基文旅、海洋新城。

于是，银滩中区不再那么单调、银滩东区不再那么偏远。

北部CRBD和一条风景大道

北部CRBD是廉州湾新城，但2022年北海没有透露这个新城的规划内容。它具体是什么定位、什么模样、什么范围，目前都是未知数。

但这个新城最大的交通项目（廉州湾大道二期）在2022年施工火爆。

廉州湾大道确实美妙：第一、它是环绕廉州湾的滨海道路；第二、它临海一侧有一条4米宽的自行车道。简单地说，它一路风景一路歌。

不过，南流江千万年不停地挟带泥沙冲刷入海，让廉州湾肥沃的同时也造成了滩涂淤泥遍地。生产养殖是福地，观光赏景差了些许。

2022年9月，广西区财政厅宣布把北海市廉州湾生态环境综合治理项目列入亚投行贷款项目清单。11月，北海日报新闻透露：廉州湾生态环境综合治理项目主要用于廉州湾生态综合治理、红树林营造修复、生态基础设施建设等，其中包括廉州湾海域清淤工程项目。

当然，想把廉州湾改造成银滩那是不可能的。但“清淤”两字，已经足够想象力。

另外，中国文字博大精深，道路全线贯通未必就等于可以通行。2022年12月29日，市交警支队宣布廉州湾大道（向海大道-南珠大道）封闭延至2023年6月30日。

但以目前的施工速度，已经足以令人满意了。

2022年的北岸除了廉州湾之外，还有一个新变化：黄金北岸海上栈道正式建成开放。

海上栈道+廉州湾大道+高德古镇+海丝首港，北岸要形成一条海湾韵味带。

冠头岭和银滩西区

2022年的冠头岭，岭上没什么变化，岭下变化大。

这年4月，《北海港总体规划（2035年）》出炉。冠头岭下面的石步岭港区被定义为：以旅游客运为主，兼顾客货滚装运输，积极拓展国际邮轮运输功能，将其发展成为集客运、旅游和航运服务功能于一体的现代化国际客运和商务中心。

11月，北海市交通局透露：邮轮母港一期已经通过了竣工验收。

至此，冠头岭的邮轮旅游终于正式迈出第一步。

银滩西区2022年地理变化不大。那条绿道依然是半拉子工程，2022年只是对绿化进行修修补补。灯光配套、休闲设施、应急场所一概都无。

但银滩西区的2022人气明显增加了。

网红们开始把银滩西区当成了打卡点。急剧时髦的露营在银滩西区的海滩快速发展。不管是褒贬还是看好看衰——2022年的银滩西区已经开始进入北海居民的视线。

12月5日和9月，市十四中和银海区一小美景路校区先后发出施工招标公告。这两所学校位于银滩西区东片（恒大以东）。它俩的出现除了意味市政配套开始全面推进之外，也意味银滩西区不但是越冬的好地方、也要成为本地居民的生活区。

海景楼市运气衰到了家

和海边风景越变越靓相反，2022年的北海海景房市场霉运不断。

年初，北海风雨纠缠冷气入骨，吓跑了不少外地人。

好不容易等到春暖花开，但4月底有位妹仔乱跑导致全市首次全员核酸，五一假期直接泡汤。7月暑期火热刚开炉又爆发了疫情，全城静态管理1个月。

熬到解封了，又轮到海南爆发。等到海南解封，国庆假期已经没了，连累到北海再无往年从海南分流过来的看房人。

国庆之后，越冬“候鸟”人群开始重返北海，楼市人气渐增。但11月11日，“二十条”出台；12月7日，“新十条”防疫措施亮相。“非必要不核酸”，国内迎来了疫情爆发的海啸，北海楼市瞬间再遭冷遇。

严重依赖外销的北海海景房，2022年就没几天好日子。

楼盘表现迥异

2022年北海卖得最火的海景楼盘是阳光城悦江海。前11个月它有8次挤入月度网签前十（上榜共网签406套）。

其次是嘉和冠山海。前11个月有6个月挤入月度网签前十（上榜共网签232套）。

第三是雅居乐金海湾，前11个月有5次挤入月度网签前十（上榜共网签159套）。

它们三个有着非常突出的共同点——越卖越便宜。卖到最后，报价低至7字头6字头甚至5字头，海景房卖出了非海景房的价格。

除它仨之外，其它海景楼盘2022年都是销量平淡。无它，报价吸引力少了一点点。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价钱。

是已经没有降价空间呢，还是舍不得降价？

在售海景楼盘

北海目前共有25个在售海景楼盘。其中冠头岭1个、银滩西区11个、银滩中区2个、银滩东区3个、北岸7个、廉州湾1个。

“首次上市”是指拿到第1张预售许可证的时间。如果所有楼栋都全部上市了，户数就是预售证显示的住宅套数之和（否则就是开发商报出的规划总户数）。

上表里面的指导价格，有些横跨幅度非常大。比如冠山海的指导价格是7326-16600、壹海江山的指导价格是5000-14891。

对此情况，也许可以这么理解：低报价的，是特价房；高报价的，是吊起来暂时不卖。

总体而言，北海的海景楼盘大多数懒得降价。是不是相信明天一定会更好？

前2个楼盘是银滩中区的，后3个银滩东区。虽然冯家江大桥把银滩中区东区连成了一体。但最西边的（龍胤银滩天际）和最东边的（雅居乐）直线相距将近9公里，看房时还得充分考虑实际距离。

前7个在北岸，最后1个属于廉州湾。因为廉州湾大道封闭施工的原因，钻石海湾难以进场，数据因此缺乏。这个楼盘与北部湾1号相距将近8公里，看房时也得掂量距离。

北海的海景房哪个更好？哪个更适合购买？

没有答案、也不需要答案。上述加起来才25个海景楼盘，完全不用推荐，挨个看过去就行。

海景二手房小区

北海的海景二手房小区，现在数量也不算多。

冠头岭、银滩西区、银滩中区和银滩东区，加起来只有10个。

编号带*号的，表示既有一手房也有二手房。

“首次上市”是指第一次拿到预售许可证的时间。“当前报价”是指北海本地主要的二手房网站对这个小区的挂牌平均价，取这些网站当中最高和最低值（仅是普通住宅报价，不含别墅）。

有些小区二手房报价的跨度非常大。比如三千海，6470-12613元/平方。偏高的怀疑是把别墅和洋房的报价混了进来、偏低的是不是业主急着脱手？或者只是毛坯交付？

没法解释。数字是照抄北海本地主要二手房网站的，仅供参考。

北岸的海景房开发比较早，所以它的二手房小区相对多一些，有几个小区是2003、2004年上市的，房龄也有20年了。

个别小区历史悠久了点，比如香阁园，资料都没法找到精准的，只能空着。

北岸的二手房报价，比银滩那边的实在多了。最低与最高的跨度看起来比较合理。

不过，看了这个表格忽然间有个感受：买了海景房住了几年可能就要抛售。看看表中的2.蔚蓝海岸、3.正虹海景湾、14.星海湾花园，20年左右的房龄，报价还不如非海景房。