北海市区楼市:背街小巷老旧小区改造的影响(2021-02)
2021-02-03  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

2020年北海市区出现两件大事:背街小巷提升畅通行动、老旧小区改造。

前者对楼市影响直接,但后续力不强;后者对楼市影响强烈深远,不过前景现在难下结论。

背街小巷

背街小巷提升畅通行动规模宏大、前所未有。

据北海日报2021年1月9日报道:全市投入资金8.9亿元共改造1887条背街小巷,长达248千米。

银海区是新城区,所以背街小巷改造几乎都集中在海城区,其中更以市区为主。

背街小巷的改造是立竿见影。昔日坑坑洼洼凹凸不平的门前小路,如今平直舒爽。城市居住舒适度由此大幅提高、市容市貌品质由此明显拉升。

从楼市的角度,背街小巷提升畅通行动会推动市区的房屋租赁(很多人会把关注点由城南转回到市区)。另外,居住环境的改善又会进一步刺激二手房的交易。

但客观地说,它对楼市的影响后劲不足。亲眼见到变化的,自然知道其中的可贵。未曾见过的,会觉得平平常常理所当然。当路面颜色变淡变旧之后,租赁与交易也跟着渐渐平淡。

能够强烈刺激市区楼市的,是老旧小区改造。

老旧小区

中国楼市2018年骤然火爆,起因是“棚户区改造”(简单地说就是拆迁开发)。但许多地方不是拆迁回建而是直接货币补偿。结果大量拆迁户挥舞钞票去买房,房价由此被快速推高。

到2020年,棚户区改造重点好像转向了老旧小区改造,只修缮不拆迁。

2020年7月,广西住建厅下发“关于调整2020年度全区城镇老旧小区改造任务的通知”,北海市有33个老旧小区被纳入国家下达任务范围、有84个老旧小区被纳入广西储备任务范围。

纳入国家下达任务的33个老旧小区是:特力花园小区、粉厂宿舍小区、淀粉厂宿舍、医药站宿舍、市机电公司宿舍、丽珠小区、渔轮厂宿舍、云海小区、百大花园、海宁小区、工艺厂宿舍、振业小区、海宁新区、制药厂宿舍、河海水利、水管处宿舍、五金宿舍、银鹏公寓、海珠阁、招贤楼、东阳公寓、福利小区、松涛花园、六中小区、纸箱厂宿舍、九州源小区、湖海小区、湖海路85号、幸福街901幢——都在市区。

纳入广西储备范围的84个小区以合浦县为主(72个)。银海区有1个(颐兴公寓)、海城区有11个(利海花园、纸厂宿舍、工行宿舍、东大金星花苑小区、银通公寓、电机厂宿舍、海鹏公寓、财政局宿舍、三建司宿舍、皇都宿舍、市政府宿舍区项目)。

2020年11月,广西区政府办公厅发出《关于印发全面推进广西城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》要求各地认真组织实施。

2020年12月6日,北海日报新闻报道称被列入国家下达任务的北海33个老旧小区已经全部开工建设,涉及户数3585户。

如何改造呢?

一是基础设施维修(如屋面、外墙、楼梯等)、二是改善小区环境(如加装电梯、拆除违建、完善小区文化休闲配套等)、三是提升社区品质(对公共服务设施配套建设及智慧化改造,比如养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施)。

楼市影响

除了学区房以及一些突出位置的小区之外,老城区在楼市里面是属于被渐渐淡出视线的尴尬角色。原因并不复杂:居住舒适度在不停地下滑,投资价值也在不停的变弱。

以前的希望也同样简单:等待拆迁,等待拆迁后的发达。因为市区很多小区社区都是低层多层建筑,理论上说有可能拆矮建高。

但这个希望正在慢慢地变成渺茫。因为房子拆迁成本越来越大,大到开发商越来越不敢下手。比如中山路,谁能拆得动?

老旧小区的改造出现了另外一条新路。修缮之后的小区,自住和租赁都能再焕青春活力。

但因为刚刚开始实施,市场仍在观望。如果改造效果出色,市区二手房就会迅速活跃,大量投资客会快速抢购老旧房子。反之——也就只能反之了。

所以,北海市区二手房2021年挂牌会比往年更加频繁。但鉴于后续改造名单有着明显的不确定性,楼市也在小心翼翼的试探。打算投资的宜谨慎,刚需买房建议少凑热闹。

市区的旧房子如果没有投资价值,通常都是走向沉沦。如果拿不定主意,那就新房优先。

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