北海楼盘1月网签水分明显 楼市是走冷而不是变暖
2021-02-24  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

2月18日,市房地产交易中心发布1月楼市数据:新建商品住房网签2650件21.24万平方米、二手住房成交894件9.32万平方米。

成交数字非常出彩。一手房(新建商品住房)的网签量不但比去年12月更高,而且还创下了前年9月以来的高新纪录。单纯就数字而言,已经可以骄傲地说走出了疫情以来的负面影响。

但2月22日,交易中心公布了1月份网签面积前10名的楼盘名单,部分数据令人大跌眼镜:

排行榜上的第6名和第9名,成交均价居然只有3372和3299元/平方米!掰着脚丫子都知道这绝对是反常的数字。

一查楼盘表,果然:

第6名宏胜大厦是广西北海粮油食品有限公司外贸一仓的棚户区(危旧房)改造项目,并不是正常的新建商品房项目(它的预售证编号都是特殊的,交易中心官网都没有进行公告)。

第9名海纳百川小区,网签的应该是那栋酒店式公寓楼。起初规划为商务宾馆,主体建成后于2017年12月申请调整为住宅,2019年8月拿到住宅预售证。

这栋楼由于长时间处于在建抵押状态而无法网签,最近发现它正在整层分批解押中。由此可以猜测,它3299的成交房源应该是前几年(商务宾馆)时就成批卖出,只不过现在才解押网签。

第1名中电海湾国际也有些类似。它去年拿到预售证的几栋楼,都因为在建工程或土地抵押导致无法及时网签。1月份它网签312套,其中有相当数量应该是前几月卖出的(它的楼栋正在逐步解押中)。

第2名融创海映兰屿,大部分网签应该是滞后反应。因为这个楼盘曾经兴高采烈地宣布“(去年)12月售出571套,打破北海楼市单月销售记录”——但它在12月的网签只有347套,剩余数字要么撤消了,要么滚入到1月成交数据。

也就是说,上述4个楼盘总共805套网签房源,大部分都不是当月卖出的。由此可见,1月份的北海楼市只是数字热闹。

由于有两个项目的成交均价只有3000多,上表的整体均价就被直接拉低到6188:

结果房价走势大跌。有人就因此惊呼:北海楼市太以价换量了。

但如果把那两个3字头的项目剔除,曲线就变成这样:

这才更符合市场实际感受。1月份网签前10名的楼盘当中,海映兰屿的成交均价涨了78元/平方、中电春海湖涨了240元/平方、东投海玥府涨了170元/平方。再加上面临春节有不少楼盘无心应战早早挂牌收兵,楼市怎么可能更加火爆?

还有一组值得注意的数字:排名第4的新鸥鹏教育城(网签131套、均价7402.46元/平方)。

这楼盘1月10日首次开盘,之后自豪地宣称“2020年10月11日-2021年1月10日,超20000组客户的参观认可,热销全国、冠销北海”——3个月的蓄客、2万组访客才有131套的销量,很清晰地反衬出销售的艰难。它的成交均价是7402元/平方,周边的碧桂园北海阳光同月均价只有6100。若不调整价格,走远困难。

在成交数字与销售感受之间,北海很多楼盘应该已经选择了后者。

目前,北海楼市已经有新一轮降价的味道,银滩东区表现尤为突出。雅居乐已经尝试推出毛坯房源,据说均价只有6500。阳光城尝试到了特价促销的甜头,传言最近特价房低至带装修6字头。

因为春节的就地过年,今年2月北海外地看房客极少。想要销量,就得思念以往曾经到访的客户。想要重新跟客户联系,报告降价消息是最好的理由。于是再现一轮新降价,理所当然。冰戈春节后接到的咨询量也是明显增加。

如果整天琢磨要涨价,这让中介渠道们如何找借口跟旧客户联络?

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