北海楼盘12月网签大涨 房价降了人气来了开发商头痛了
2021-01-14  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

来自房地产交易中心的消息:2020年12月,我市新建商品房网签3021件23.1万平方米(其中新建商品住房网签2583件21.54万平方米),办理二手房交易1005件9.88万平方米(其中二手住房交易983件9.65万平方米)。

数据大涨。

楼市奔放。

从9月到12月,北海楼市整体已连涨4个月,一手房(新建商品住房)月度涨幅更为突出。

12月一手房卖出了2583套,比11月增加了741套,增幅高达40.2%,很讨喜的数字。

增长原因非常简单——开发商降价大促销。

长沙路海映兰屿的开发商在其公众号兴高采烈地宣布,“12月售出571套,打破北海楼市单月销售记录”。

为何如此生猛?11月它的成交均价是6978(元/平方,下同),12月它的“总裁特批价”只有5999、有许多房源是6199楼层任选。同时,它还推出了“6000万购房补贴限时抢”……等等活动。

这个楼盘,2020年以来不停特价,但特价房源多数很一般。所以它虽然是楼盘销冠,但销量却呈明显的下行趋势。

12月它终于真正大降价,于是众多带看中介、众多前期看房客闻风而来。

其它楼盘虽然没有这般的降价气势,但在双十二、元旦前这两大促销节点中也倾巢而出。碧桂园低至5792元/平方带装修、彰泰低至7087元/平方带装修、中电海湾继续5888送装修、东投毛坯特价最高不超过6700……总而言之就是特价炮声隆隆,不停吆喝年终大优惠错过就后悔。

一手房2020年12月的销量仅次于2016年同期(当时是购房补贴的最后时限)。同样的销量大涨,却是截然不同的心境。

2016年是皆大欢喜,开发商顺利卖出了房子也赚到了利润,政府虽然补贴了购房但降低了库存压力。买房人更开心:便宜价钱买到了顺眼的房子。

2020年却是被迫的、割肉式的降价。

比如海映兰屿,6199的房价减去开发成本,再减去比例高昂的渠道带看佣金,几乎是亏本大甩卖。

更麻烦的是,现在大降价了,以后怎么办?经过大半年的洗礼,看房人越来越精明:没有实质性的降价(或者说好房源如果不降价),那就不给任何面子。

不降价,没客人;再降价,不甘心。2020年的疫情关闭了大量的中介门店,活下来的2021年很有可能继续要求提高佣金,因为开发商已经自废了销售武功。

所以,面对12月大涨的网签数字,北海开发商笑不出来。

二手房业主更头疼。眼巴巴看着一手房顾客盈门却没勇气去跟风——跟不起呀。一手房可以这边赔了那边赚了,二手房亏了就只能输了。

所以二手房12月很平静,成交量环比仅增17套。

这也反衬了北海楼市仍然还在躁动不安之中。买房人等降价、卖房人不情愿再降价,后续仍会对峙焦灼一段时间。

2020年,北海一手房(新建商品住房)只卖出18524套,一夜回到5年前。

根据上表的数据计算:

一手房的网签量,2020年比2019年减少了36.97%;

二手房的成交量,2020年比2019年减少了34.88%;

两者合计成交量,2020年比2019年减少了36.27%。

新冠疫情对北海楼市的直接冲击结果,就是减少了三分之一的成交量。

影响确实非同小可。

2020年北海共有27578套住宅上市,同时卖出18524套,净增库存9054套。

2019年,北海的新增库存量是14006套。

两年合计,23060套。

如果按2020年网签平均值计算,消化这些新增库存需要15个月。

如果按2019-2020年网签平均值计算,消化这些新增库存要11.6个月。

从上图来看,北海楼市好像已经熬过了疫情最艰难的时刻。

接下去(2021年1月)楼市成交情况会如何?

——看开发商。如果仍然的大幅降价或者是实质性的降价,一手房成交量仍然会上升。反之,如果缩了怂了,成交量就要跌了。

至于二手房,还是老样子:降不了多少也涨不了多少,除非卖方舍得大幅降低挂牌价。

反正就是一句话:要销量,请真的降价。

截止本文发稿时(1月14日),只有碧桂园北海阳光(城东)、中电海湾国际(工业园区)是在继续大幅特价促销。有消息称彰泰已被并购,自营项目再想降价应该有难度。融创吾悦好像还没想好或者还没舍得继续降价促销。

城东的新欧鹏教育城1月10号首次开盘。开发商公众号表示,“新开项目开盘销售套数创北海之最!”如果真是这样,1月份全市楼盘网签再创新高也不意外。

扛张小板凳看着吧。还是那句话:如果房源不好,多便宜的价钱也要反复考虑。别冲动。

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