北海楼盘10月鲶鱼搅动销量 二手房顽固不化扔了优势
2020-11-13  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

来自市房地产交易中心的数据:2020年10月,我市新建商品房网签2524件17.98万平方米(其中新建商品住房网签1724件14.94万平方米),办理二手房交易750件9.53万平方米(其中二手住房交易720件7.68万平方米)。

这个月,一手房鲶鱼扑腾,二手房笑不出来。

数字后面故事多。

慎看商品房数据

10月份新建商品房网签2524套,比上月1861套増35.6%、比去年同期1925套升31.1%,涨幅亮眼。

楼市大涨了?苦尽甘来了?

非也。

“新建商品房”包括住宅、商铺、写字楼、厂房、商业公寓以及拿到预售证的机动车车位、杂物房等等。因为范围太杂,国家统计局在每个月发布的“国内70个大中城市房价指数”报告中只统计“新建商品住宅”的数据。

由于新建商品房范围广、波动大,很多文章喜欢拿它来做标题党。比如上个月有文章声称“9月北海楼市供货井喷,共7903套”——乖乖隆咚隆咚呛,2142个车位也被纳入了商品房“井喷”的理由。

10月份商品房网签2524套、新建商品住房网签1724套。为什么差异这么大?因为商品房网签包含了商业公寓、商铺商业用房的销量(比如恒大雅苑声称在国庆期间卖出了300多套)。

上表显示,新建商品房网签多了800套但面积仅増3.04万平方米(平均每套仅38平方)——如果剔除了公摊面积,这些房子大多很难正常居住。如果把它们纳入统计范围,要准确判断楼市那就麻烦了:住宅和商业地产是完全不同的产品类型。

所以更准确的分析,应该是新建商品住房(俗称“一手房”)和二手住房(简称“二手房”)。

一手房,低价之中抢销量

10月份北海一手房网签环比増加184套,得益于两个方面:

第一,国庆期间各个楼盘几乎都在特价促销,而且很多已经连续特价了几个月,价格开始要碰到痒点了。

第二,是因为两个楼盘:城东的碧桂园海上时光、北部湾广场的领秀一方。前者特价仅6199元/平方还带装修;后者在市区中心位置,毛坯特价仅4980元/平方。它俩成功地掀起了本地看房的一股热潮。如果没有这两条鲶鱼的搅动,10月份的北海楼市估计要扑——碧桂园海上时光表示它在国庆黄金周卖出了237套。

二手房,顽固不化

二手房成交量不尽人意。上一篇网签文章的标题是《北海楼盘9月网签勉强稳住阵脚二手房有待调整挂牌价格》——但现在看来,北海的二手房卖家还没反应过来(或者说不愿意反应过来)。

不过,二手房必须到交易中心柜台签约,国庆放了几天假确实会影响成交量(这也是往年10月二手房成交下挫的一大原因)。从这个角度,北海二手房市场并没有想像中的那么惨。

但是,北海一手房现在已经是明显的降价走量。二手房如果再不跟着行动,结果只能被一手房碾压。以国人“旧不如新”的思维习惯,二手房如果拉不开价格差异那就只能原地踏步。

以价换量,趋势明显

10月份,北海一手二手房合计成交2444套,比9月份的2432套仅仅増加12套,勉强保住了银十的面子。那些判断北海楼市十月火热的,可能过于乐观了。

北海楼市今年非常有个性:你进我退。一手房爽了,二手房就不愉快。二手房快活了,一手房就要郁闷。

因为现在主导北海楼市的,除了房价就是房价,谁能真正的明显降价谁就抢手——注意是真正的范围特价,而不是一套两套底层顶层的钓鱼特价。真当看房人是傻子?

10月份的北海楼市有两个明显变化:

第一、只有认真的降价才有看得过眼的销量。

第二、因为低价的刺激,本地看房人又重新活跃了起来。

从11月起,北海楼市増加了北方候鸟这一生力军。如果开发商能持续10月份的特价促销,11月网签量会有明显上涨。但如果不甘心降价或很勉强的打折,那就吓跑了本地看房人也犹豫了候鸟看房团。

至于二手房,无论如何也得有新的决定了。要么降价、要么收回不卖,坚持不变只能想静静等运气。

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