昨天（2024年5月17日），也许是一个值得我国房地产记忆的日子。
这一天，从上午、到中午、到下午，关于房地产的重磅消息接连不断。因为消息太多太快太突然，许多媒体自媒体应接不暇以至手忙脚乱。
5月17日发生了多少事呢？
先简单地说：上午召开了全国切实做好保交房工作视频会议，强调要“打好商品住房烂尾风险处理攻坚战”，允许库存较多的城市可以收购商品房用作保障房。
中午，央行连发3个通知，取消商业房贷利率下限、降低住房公积金贷款利率（由3.1%降至2.85%）、降低购房首付比例（首套房由20%降至15%、二套房由30%降至25%）。
下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。央行副行长具体介绍了“保障性住房再贷款”工具：央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，并带动21家全国性银行贷款5000亿元，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
下面是具体内容，文字比较多，可以跳着看：
上午，“全国切实做好保交房工作视频会议”召开。
中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会议上强调要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”，“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益”，“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。
中午，央行网站连发3份重磅通知：
（1）央行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知：
a. 中央层面：取消全国首套住房和二套住房商业房贷利率政策下限；
b. 省级层面：自主设定辖区内各城市商业房贷利率下限及下限水平；
c. 城市层面：银行业金融机构根据省级利率下限，自主确定每笔房贷利率。
注1：此前，全国房贷利率政策下限是首套住房LPR-20BP、二套住房LPR+20BP（1BP=1个基点=0.01%）。
注2：广西省级市场利率定价自律机制对北海的房贷利率下限，目前是首套住房LPR-60BP、二套住房LPR+20BP。
（2）央行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知：自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
调整之后，5年期以上的公积金贷款利率，首套住房是2.85%、二套住房不低于3.325%；5年期(含)以下首套住房是2.35%、二套住房不低于2.775%。
注3：北海市住房公积金管理中心已于昨天（5月17日）下午发文宣布从18日开始执行央行关于下调个人住房公积金贷款利率的新规定。
（3）央行和国家金融监管总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房最低首付比例调整为不低于15%，二套住房不低于25%。
注4：全国层面的首套住房最低首付比例原来是20%、二套住房最低首付比例30%。
下午，国务院新闻办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。
会上，除了介绍前面所述的内容（保交房、降利率、降首付）之外：
（1）住建部副部长董建国强调要“推动消化存量商品住房。城市政府坚持‘以需定购’，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房”、“目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活”。
（2）央行副行长陶玲具体介绍了央行“保障性住房再贷款”工具：
a.央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。央行预计将带动银行贷款5000亿元。
b.收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。
陶玲副行长还特意指出：如未来房地产市场供求关系发生较大改变，人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，调节供需。
5.17新政为何集中出台？
今年4月30日中共中央政治局会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
5.17新政对北海楼市会有什么样的影响？
首先，保交楼的范围有可能进一步放大、力度有可能进一度加大。
北海今年已新增两个案例：一是融创海映兰屿3期（浙江路交长沙路），全面复工了；二是格林香海5期（西南大道交四川路以东），也终于复工了。
其次，住房公积金的降利率和降首付，确实可以刺激政府机构、事业单位、国有企业等等稳定缴纳公积金的人群进场购房，尤其有利于激发改善家庭住房的购房需求。
不过，北海的住房公积金盘子不大，2023年发放个人住房贷款只有2375笔（含二手房），仅占北海楼市全年成交量的9.8%。因此公积金新政也只能小小刺激一下楼市，拉动不了房价。
第三，商业房贷方面，降利率降首付在北海效果比较微妙。
（1）本次新政之前，全国层面的首套住房贷款利率下限是LPR-20BP、北海是LPR-60BP。去年轰轰烈烈的存量房贷款利率基本上降低到LPR-0BP。
理论上说，按央行新政北海首套住房的房贷利率可以降低到LPR-100BP甚至LPR-200BP。但能这么下降吗？如果现在买房的贷款利率再次明显低于存量房贷利率，会不会又引发一波提前还贷潮？
所以，这一次商业房贷利率下降幅度应该有限。
（2）一套50万元的房子，首付30%需贷款35万元、首付15%需贷款42.5万元。毫无疑问，只要降低了首付比例，买房人每月就得增加还贷额。
在如今经济信心不足的大环境下，买房人对此是要反复掂量的。如果房贷利率同时也能大幅降低，每月还贷额也许还可以承受。反之，如果房贷利率只是小幅下降，增加每月还贷额是很多刚需家庭不敢轻易尝试的。
所以，关于商业房贷的降利率降首付，现在还需要观望，看看北海现在房贷利率下限（LPR-60BP）能降低到什么程度。
517新政在北海更值得期待的，是北海政府层面会不会参与央行的保障性住房再贷款，收购“已建成未出售”的商品房。
不过，这个对北海有些纠结。因为收购这样的商品房，只能用作“配售型或配租型保障性住房”。
517新政还有另外一个期待：它会拉动一线二线城市吗？按我国房地产的现状，如果一线二线城市的房地产活跃了起来，就会迅速传导给三线四线五线城市，整个行业就会热乎起来。
于是，关于517新政目前的结论是：且先等待观望。
1、如果房贷利率降幅明显，可以考虑进场购房。
2、如果一线二线楼市被拉动起来了，可以考虑进场购房。
3、如果两者都不是，那就再等央行下一波大招。
顺便再提醒：
第一、517新政是因为政治局会议强调要“保交房、去库存”。如果硬扯到房价要上涨这个角度，那就是执拗地对着干了。
第二、2015年6月我国开始棚改货币化安置，2018年全国楼市才真正火爆。一步就可到位、立竿即可见影——很难有这么心跳时刻的。看不准就观望，错过机会总比掉坑更安全。