【写在前面】
文章比较长，先浓缩一下：
（1）下调存量房贷款利率难以刺激楼市销量上涨。因为对于想买房的人来说，房贷利率没有任何的优惠和变化。
（2）如果你家只有一套住房，现在买第二套房可以享受首套房待遇。如果你家有两套房，再买房就是第三套房。所以降低二套房首付比例当前在北海意义不大。
（3）央行9月24日宣布的新政有三大部分内容，降低存量房贷和二套房首付比例并不是最主要的。降低存款准备金率和政策利率并带动市场基准利率下行、延长经营性物业贷款和“金融16条”政策有效期、创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展——这些更加突出。
（4）我国现在比较头疼的，是消费疲软、就业不稳定（或预期不够乐观）。9月19日美国降息50个基点，我国要提防美元回流抄底收割，因而刺激消费筑牢堤坝更显迫切。明年1月1日起我国正式实施延迟退休，就业问题立即紧迫起来。
（5）广西已经宣布：将扩大消费品以旧换新支持范围，在原有政策的基础上，将个人消费者乘用车置换、部分新增家电产品品类、电动自行车、旧房装修、厨卫改造、居家适老化改造的物品材料购置等，一并纳入以旧换新补贴范围。同时，将大幅提高补贴标准，例如：置换旧车并购买新的乘用车，可获7000-18000元的补贴。置换老旧电动自行车并购买新的电动自行车，可获300-500元的补贴。
（6）消费刺激、房地产救市、就业推动，接下来这三方面应该会并驾。但能不能齐驱这个真不好说。从难度来说，消费与就业比房地产更容易显露效果。如果短期内社会的关注点转向了消费与就业，房地产的日子反而会更难熬一些（跌到谷底）。但当消费被有效刺激了、就业被充分拉动了，楼市转暖就很自然了。
（下面的正文内容只是具体一点或者啰嗦一点，看到不想看了随时都可以关闭，这个影响不大。想留言评论可以直接拉到文章底部。)
【正文开始】
前天（9月24日），网上铺天盖地都是央行宣布降低存量房贷利率（平均降低0.5%）、降低二套房首付比例（首付由25%降至15%）的消息。
恰遇事忙，没时间写文。但上个月（8月31日）曾写过一篇文章《假如再次下调存量房贷款利率，会刺激楼市销量大增吗？》，结论非常明确：下调存量房贷款利率难以刺激楼市销量上涨。因为对于想买房的人来说，房贷利率没有任何的优惠和变化。
至于降低二套房的首付比例，对现在的北海楼市来说真没多大意义——北海现在是：首套房首付15%、商贷利率LPR-60bp（3.25%）；二套房首付25%，商贷利率LPR+20bp（4.05%）——留意到没？二套房更迫切的，是降利率。
另外，按照北海现行规定：如果自家仅有一套住房，只要把它挂牌出售，然后去买房就可以享受首套房待遇。
这是什么意思？如果你家现在只有一套房子，购买第二套房子可以享受首套房待遇。如果你家已经有两套房子，再买房就是第三套了——所以，想享受二套房的待遇并不是一件容易的事情。
1
降低存量房利率，受益最大的当然是还贷一族。
去年9月国内进行了一次大规模的存量房贷款利率下调，但当时针对的只是首套住房。央行这次没提到这一点，所以现在也许可以期盼：是不是二套房、三套房都可以享受利率降低？
如果是，那真的是天掉下来的馅饼啦。即使不是，再次降低首付住房的利率也是意外之喜。
如果你家的房贷利率真的大幅下调了，你会不会兴高采烈地又去买房？
假如我这般发问，估计要先找顶头盔戴上。不然十有八九会被抽——好不容易才轻松一下，又来再背沉重负担？
我们平头百姓都可以看出这一点，央行会想不到？
因此，关于央行924新政还得从另外角度来揣摩。
2
央行924新政是一套组合，除了下调存量房利率和二套房首付比例，还有其它内容。
2024年9月24日，央行行长在国新办新闻发布会上宣布3项政策：
1、降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行。近期将下调存款准备金率0.5个百分点（相当于向金融市场提供长期流动性约1万亿元），年内还有可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。
2、降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例。存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅0.5个百分点左右；二套房首付比例降至15%，和首套房一致；央行5月创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由60%提高到100%；年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。
3、创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。一是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。二是创设股票回购、增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。
央行924新政宣布之后，股市为什么大涨？房地产板块为什么暴涨？主要原因应该不是降低存量房贷利率和二套房首付比例。对于房地产开发商来说，经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延长两年有效期更有刺激性。
3
我国经济现在相当头疼的，消费疲软会排在前面。
所以要刺激消费，要想办法让大家掏腰包花钱消费。
拉动消费最省事的当属房地产。一套普通房子就要花掉几十万甚至几百万元。这些费用有相当的数额又会迅速流入到建筑材料、装潢装修、家电家具等等行业，甚至还包括乔迁吃喝的餐饮行业。
但在消费疲软的时候，老百姓连花小钱都不情愿，又怎么舍得几十万几百万砸钱？
所以日常消费渐受重视。
8月31日，广西举行加力支持消费品以旧换新工作开始启动仪式。自治区发改委相关负责人介绍，广西将扩大消费品以旧换新支持范围，在原有政策的基础上，将个人消费者乘用车置换、部分新增家电产品品类、电动自行车、旧房装修、厨卫改造、居家适老化改造的物品材料购置等，一并纳入以旧换新补贴范围，同时将大幅提高补贴标准。另外会继续优化组织方式、扩大补贴范围、提升补贴标准，拿出更多“真金白银”惠及消费者，推动更多优质消费品进入居民生活。
9月3日，广西商务厅召开2024广西加力支持消费品以旧换新活动媒体吹风会，宣布加力支持汽车、家电家居、电动自行车以旧换新政策。
例如：置换旧车并购买新能源乘用车，根据不同购车价格区间，可获8000元、1.6万元、1.8万元3个档次补贴；对置换旧车并购买燃油乘用车，根据不同购车价格区间，可获7000元、1.3万元、1.5万元3个档次补贴。
再如：置换老旧电动自行车并购买新的电动自行车，新车购置发票价格2500元（不含）以下的，补贴300元；发票价格2500元（含）—3000元（不含）的，补贴400元；发票价格3000元（含）以上的，补贴500元。
（注：补贴有具体的条件要求，详情请查阅读相关规定或询问经销商。）
4
如果日常消费刺激不了、拉动不了，怎么办？
那就上新项目。
8月3日，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》（国发〔2024〕18号），要求“激发服务消费内生动能，培育服务消费新增长点，为经济高质量发展提供有力支撑”。
具体怎么做？要挖掘基础型消费潜力（例如餐饮住宿、家政服务、养老托育消费）、要激发改善型消费活力（例如娱乐、旅游、体育、教培、居住服务消费）、要培育壮大新型消费（例如数字消费、绿色消费、健康消费）。等等。
如果还不够呢？
昨天（9月25日），新华社全文发布《中共中央国务院关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》。
核心内容是“以不发生规模性失业风险为底线，持续促进就业质的有效提升和量的合理增长，推动实现劳动者工作稳定、收入合理、保障可靠、职业安全等，不断增强广大劳动者获得感幸福感安全感”。
刺激消费（花钱）、推进就业（挣钱）。
5
刺激消费、推进就业、拉动房地产，接下来会并驾。
但能不能齐驱？
这个真不好说。
因为刺激消费推动就业，现在好像要比救房地产更迫切。
9月13日，《国务院关于渐进式延迟法定退休年龄的办法》发布，从明年1月1日开始实施。如果就业问题不解决，延迟退休就麻烦了。
9月19日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。这是美联储自2020年3月以来的首次降息。
听起来好像是一个好消息，似乎老美要低头了。
但降息之后，有些资本家可能会挥舞美钞跑来中国抄底试图收割。如果不把消费拉动起来、如果不把堤坝筑牢一点，我国就容易被动。
所以，现在的态势更像是先把消费刺激起来、先把就业充分起来，带动社会经济良性运转之后再来影响楼市。
从难度来说，现在刺激消费推进就业，比房地产救市相对容易一些。
因此，继续下调存量房贷利率以减轻房奴压力，让普通家庭有更多的资金进行消费。
此外，延长经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件，也许是想让房地产开发商更好地度过当前艰难时期，能够熬到消费市场、就业市场活跃起来。
假如上述判断是正确的，楼市在接下来一段时间反而有可能更加沉闷。因为社会关注点转到了消费环节、就业环节。买房人消费了其它就不大情愿再花几十万甚至几百万买房了。
但这也意味楼市很快就会跌到谷底。当消费被明显带动之后、当就业拉动有效之后，楼市纵使活跃不起来也会渐渐的、不停步转暖。
于是结论：央行924新政出台，有存量房贷的可以开心。但卖房的开发商和中介，还得咬紧牙关继续坚持。