昨天（8月30日，周五）A股房地产板块大涨。

因为市场传闻彭博社有报道称，中国正在考虑进一步下调存量房利率，允许规模高达38万亿人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

如果此消息属实，那就意味我国将会第二次大规模下调存量房贷款利率。

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去年9月，我国已经下调过一次存量房贷款利率（仅限于首套住房）。当时的调整方案基本上都是这样的：不管你的房贷利率是LPR+200BP（当时相当于6.2%）、还是LPR+20BP（当时相当于4.4%），调整后统统都只有LPR+0BP（当时是4.2%）。

客观地说，去年的利率下调确实舒缓了房奴们的还款压力，尤其是2017-2019年高价位买房的。

但是，存量房利率的下调对楼市成交的刺激并不大。

比如北海，去年9月新房网签900套，10月降低到717套，11月起“候鸟”们来了，楼盘网签量增加到1100多套——但这些都是很正常的季节变化，跟存量房利率下调并没有多大的关系。

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去年9月全国降低存量房贷款利率时，LPR是4.2%。

现在，LPR已经降低到3.85%。

广西首套住房的商贷利率，目前基本上都是LPR-60BP，也就是只有3.25%。

网上也有传闻称第二次降低存量房利率，有可能跌到跟新购房利率持平（如果现在购房利率是3.25%，存量房利率也降至3.25%）。

强调一下：这只是传闻，仅仅是传闻。

但就算消息属实，同样也难以刺激楼市销量上涨。因为对于想买房的人来说，利率并没有任何的变化。买房前房贷利率是多少，买房时房贷利率仍然是多少。

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这个时候为什么会出现下调存量房利率的传闻？

因为我国现在迫切需要刺激消费、需要大力推动消费。

今年8月3日，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》（国发〔2024〕18号）（以下简称“《意见》”），要求“激发服务消费内生动能，培育服务消费新增长点，为经济高质量发展提供有力支撑”。

《意见》要求“挖掘基础型消费潜力”，推动餐饮住宿消费、家政服务消费、养老托育消费。

《意见》要求“激发改善型消费活力”，推动文化娱乐消费、旅游消费、体育消费、教育和培训消费、居住服务消费。

《意见》要求“培育壮大新型消费”，包括数字消费、绿色消费、健康消费等等。

8月15日，商务部等7部门联合发布《关于进一步做好汽车以旧换新有关工作的通知》。

8月24日，商务部等4部门办公厅联合发布《关于进一步做好家电以旧换新工作的通知》。

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刺激消费可以呀。

但前提条件有两个：第一、有钱消费；第二、愿意消费。

因而这个时候有传闻称要降低存量房利率，目标应该不是直奔楼市，而是想全面提振社会消费信心，鼓励社会消费行动。

也确实，现在想直接刺激楼市销量，难度非常又非常的大。因为房价、利率、首付都已经降了又降，新房基本上都是现房发售，购房风险更是大减——但这样依然拉动不了楼市的成交。

所以现在要救楼市也只能迂回了——把消费刺激起来、把消费市场拉动起来，当老百姓觉得对经济、对前景有信心了，那就自然而然会想改善家庭住房环境，进而就刺激了楼市。