北海现在流行把小区住宅托管经营民宿。这方面需要特别注意什么？
两个：1、经营手续，2、收益分配。
手续要齐全
2020年11月25日，《广西旅游民宿管理暂行办法》开始施行。
它的第二条和第七条是这么规定的：
第二条 本办法所称旅游民宿，是指利用当地民居等闲置资源，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。
第七条 旅游民宿客房规模参照《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T 065-2019）执行，经营用客房数量不超过14个标准间（单间）、最高4层且建筑面积不超过800平方米。超过规模的经营接待旅客住宿的场所，依照旅馆业相关法律、法规、规章进行管理。
2023年7月1日，《北海市民宿管理和促进条例》开始施行。
它的第二条规定：
本条例所称民宿，是指利用村（居）民的住宅以及村集体用房等开办，经营用客房最高四层且建筑面积不超过八百平方米，为消费者提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿场所。
超过上述民宿规模的，依照旅馆业相关法律、法规进行管理。
问题来了。
按照上述规定，小区住宅能不能经营民宿？
如果不能，那就必须按照旅馆业的相关法律法规进行管理。这方面最基本的，是公安部发布的《旅馆业治安管理办法》（2022年3月29日第3次修订，2022年5月1日起施行）。
此办法的第4条规定：申请开办旅馆，应取得市场监管部门核发的营业执照，向当地公安机关申领特种行业许可证后，方准开业。
因此，如果有人想用你家的小区住宅来经营民宿，除了考察对方实力与专业之外，还需要明确：对方想做民宿还是开旅馆？是不是依法依规办妥手续才经营？
利害关系的业主一致同意
小区住宅能不能经营住宿？
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
2020年12月29日修订的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》里面规定：
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
假如一直都没有人抗议投诉，忽略民法典第279条那没问题。
但在实际当中，它始终都是经营风险。如果生意非常兴隆，被投诉几乎是板上钉钉。
因此，建议业主事先跟小区物业联系请教。事实上，如果没有小区物业的支持和配合，想全部找到“有利害关系的业主”是相当的困难。
做股东还是做房东？
对于小区住宅经营民宿的收益分配，其实就两项选择：做股东还是做房东？
如果经营顺利，股东收益应该是明显大于房东收益的。
但是：
第一、你能知道真实的经营情况吗？
第二、你能分清哪些是合理必要的支出吗？
第三、万一亏损了呢？
相比之下，做房东（租赁模式）更保险一些，只收固定租金不谈其它。对于房屋出租之后的装修设计施工、合约结束后的原状恢复等等，合同中加以明确约定。
此外在决定做房东还是做股东之前，有些市场背景还需要了解一下：
2020-2022年新冠疫情导致大批民宿和酒店旅馆关门，2023年北海旅游快速火爆，结果让咬牙坚守的住宿行业赚了个盆满钵满。
今年旅游会不会延续去年的火爆？
现在还不知道。
但更有可能的是，今年住宿行业可能会内卷、竞争相当激烈的内卷。因为难得见到一个生意兴隆的行业、因为小区里面的房子是现成的而且正在闲置中。