北海楼市趋热还是走冷?扛张小板凳先来听听国内的故事
2023-09-20  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

国内楼市这段时间眼花缭乱。

8月25日,住建部央行和金融监管总局联合发文通知实施“认房不认贷”:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

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对此政策,广州深圳8月30日、北京上海重庆9月1日宣布执行。但天津直到9月19日才宣布实施。福建省,厦门市9月1日就执行,省城福州市9月14日才实施。

截至本文发稿时,广西只有3个城市宣布执行“认房不认贷”:南宁8月30日、桂林9月13日、玉林9月14日。

北京日报9月19日报道称,“目前已有超30座城市明确执行该政策”。

如果只看官宣数量,新政不是想象中的那么热烈。

不过,其中有客观原因:

首先,这不是强制的。三部门的文件说得非常清楚:“此项作为政策工具,纳入‘一城一策’工具箱”。

其次,没发文并不表示不执行。有些城市可能早已实施了,有些城市可能更喜欢“只做不说”。

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冰戈以前在文章中说过,认房不认贷存在两个问题:

第一、必须先卖出现有房子才能享受,但现在想顺利卖掉二手房,难。

第二、异地购房首先得益,但如果当地仍实行楼市“限购”,利好也有限。

认房不认贷的初衷,应该是打算刺激想改善住房条件的家庭进场。这部分人群有需求也有实力——虽然需要先卖掉他们现在居住的房子,虽然这些房子有点老破小,但因为便宜且地段位置也不错,理论上还是会有接盘者的。

新政刚出台时,一二线城市的二手房明显活跃也印证了这个判断。

但事情很快就发生了变化:

8月31日,央行和金融监管总局联合宣布降低首付比例和房贷利率:对于首套房,首付比例统一下调至不低于20%、商贷利率下限按现行规定执行(LPR-20BP);对于二套房,首付比例统一下调至不低于30%、商贷利率下限调整为不低于为LPR+20BP。

打算接手的购房人迅速发现:首套房首付降低之后,老破小似乎可以放弃了。因为按20%的首付比例,手上的银子可以购买位置一般的新盘了。

结果,一二线楼市很快就陷入到矛盾的数据中:有的媒体表示,认房不认贷之后楼市快速转暖,成交量明显增加;有的媒体(以及评论意见)则持相反观点,更倾向于楼市会趋于平淡。

真假消息充斥网上,令人难断真假。

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地方政府的随后反应更有趣:“认房不认贷”好像渐被冷落,“取消限购”变成了新政重点。

澎湃新闻今天(9月20日)报道,“仅9月以来已有11城官宣全面取消限购,其中不乏南京、武汉等强二线城市”。

为什么要取消限购?

猜测这些城市已经发觉:争取“本地想改善住房家庭”进场难度在加大(二手房出手不易),争取“外地购房人”进场似乎更容易一些(当地名下无房就可以享受首套房待遇)。

于是,取消限购的城市不断增加中。

但新的博弈又出现了:经济观察报昨天(9月19日)报道称,南京首付“大招”生变,主城四区最低2成首付被叫停。

媒体没说叫停的原因,但从评论观点来看,害怕的似乎是银行。首付两成带来的信贷风险,确实是大了一点。

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现在,新的焦点又隐隐约约了。

取消限购之后会是什么?

应该是终极大招:取消限价。

但这个估计撼动很难。前几天有消息称“北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消”,但中国经济网报道结果是“北京市海淀区房管局工作人员表示,并非完全取消,而是动态调整,售房者可以按照正常的市场价格对外展示房源信息”。

毫无疑问,楼市正在新一轮甚至新两轮三轮的博弈之中。

因此关于北海楼市的下一步走向,现在没必要过多探讨。当前比较集中的观点是:一二线楼市如果激活不起来,三四五线楼市想翻身不容易。

按往年惯例,国庆之后北方越冬“候鸟”人群将陆续重返北海,楼市也会随之进入传统的旺季时间。但如果届时一二线楼市仍未活跃起来,北海的异地购房人也会嘀咕犹豫。

所以,且观望一阵先。

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