北海的未来发展大势是东连北拓：向东延伸至铁山港、向北和合浦县城连为一体。
问：现在的市区将来会不会被新城区所替代？
答：不会。
从上图来看，北海计划采用建设发展产业园区的方式不断延伸城区。
如此，市区地位稳如泰山。
市区配套傲视北海
到目前为止，北海已经有三个片区完成了房地产的大规模开发：市区、城南和银滩西区。
后两个开发不尽人意：城南规划粗糙、配套滞后；银滩西区基本上没配套（它只是并不快速地修建道路）。
当然有特殊原因：城南和银滩西区当初都是面向旅游度假和越冬的。生活、休闲、教育等等配套需求在当时并不强烈。等到反应过来时，时机已经错过，现在只能努力弥补。一步慢，步步慢。
市区不同。
市区的房地产开发总体上是立足老城区的配套，然后渐渐地、逐步地向外延伸。比如西南大道，5年前还冷冷清清，现在已经车水马龙。它两侧商场（和安宁春城）、学校（海城区实验二小）新品频频。
有底子又有步骤，市区配套怎能不傲视全市？
历史包袱突出
市区也有明显弱点：历史包袱很重。
比如停车，太难了。敢买房未必敢买车。但住在市区没一辆车子，对如今年轻人甚至中年人都有可能是一件削面子的事情。例如住在市区却让孩子乘坐公交去北中念书，或者是骑着电动车送孩子到北中——孩子可能懂事，家长能若无其事？
现在的市区楼市是两股力量交织：一方面，市区的配套尤其是教育配套吸引了一拨拨的看房人；另一方面，市区里面的居民家庭若有机会跳出市区，估计多数会心动。就像那句话：婚姻就像一座城堡，外面的人想进来，里面的人想出去。
教育是市区的基础
如果家里没有孩子读书的需求，市区居民分流到外面新区就是一股不可忽视的现象。
市区的公立小学初中目前分两大类：一类是直属市教育局管理的，例如市实验学校；另一类是海城区教育局管理的，例如海城区一小二小三小等等。
市直属学校现在有学位限制：同一个户口地址五年内只享有一次同校入学机会（符合计生要求的两孩三孩例外）——但海城区学校却没有类似的规定。
如此情况有利房地产，谁也不知道海城区将来会不会也推出学位限制。现在很多家庭是未雨绸缪，很给力地推动了市区楼市。
文旅是市区的延伸
市区楼市现在除了配套有优势之外，其它魅力已在渐渐减弱。相反，市区的交通堵塞、停车艰难正在渐渐地让人生畏。
为稳固吸引力，大力发展文旅产业是市区未来的重点方向之一。市区向西向冠头岭，是城区延伸的宝典之一。
2019年5月，海城区政府签约了这个“新营国际海洋文旅康养”项目（冠山海前面），总投资88亿元。
签约之后再无动静。许多人以为项目黄了，但今年9月1日北海市政府公布的《北海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》里面却有这么一段话：“重点推进银基国际滨海旅游度假中心、国际邮轮母港项目、海丝首港旅游项目、高德滨海文旅综合体、银滩高星级酒店群、月饼小镇、侨港小镇、地之角小镇、新营国际文旅康养综合体等项目建设”。
还有故事。也许故事的主角有可能更换，但剧情主线不变。
不但有这个故事，这段话里面还有个项目叫“地之角小镇”。高德街道办有一个“高德古镇”项目，地角街道办来个“地之角小镇”，很正常嘛。
在新营文旅项目选址的海边，有一个国际邮轮母港，它未来极有可能还包含北海港的港口用地，又是一个文旅庞然大物。
市区楼市的未来
于是，市区楼市的未来发展就很清晰：
未来A，市区向铁路完善（以西南大道为核心），建设目前是扩充延伸市区范围。
未来B，向西、向冠头岭发展文旅康养（以新营社区为中心，延伸到冠头岭、北海港、地角街道办）。
未来C，开发外沙岛，形成市区的海景房区域。
A肯定是最重要最主要的，它形成新老市区结合。
但由于市区的房地产早已过了大规模开发的时期，现在的市区楼盘，都是小型化、零散化。越靠近老城区就越挤在街巷里面。比如下面这个万豪港湾：
所以现在选购市区的房子（无论是一手房还是二手房）都只能从实用的角度来考虑：能满足自己需求的就是合适的好房子。
以前市区买房或讲究面子——现在面子已经不值几两银子。随着停车难的日益突出，邀请亲友同事家中做客越来越是一件稀罕的事儿——你请朋友来家里玩，会考虑到他的停车感受吗？
因此，好热闹的就找公园或绿化林带旁边的房子；求生活方便的就盯着菜市场和超市；想求学的先找学校再找楼盘小区。
至于B（冠头岭方向）和C（外沙岛方向），观望是现阶段的任务。外沙岛现在有一个在建在售楼盘，但如果觉得价格不合适近期还是建议观望，因为不知道它前面的空地和水塘未来到底怎么规划。
附：
本系列文章至此结束。关于市区到冠头岭的当前楼盘小区分布情况，请浏览下面延伸阅读的前两篇文章（两个月前的市区楼市、城西楼市到现在几乎没变化）