去年6月24日写了一篇有趣的文章《哎哟喂！北海房子瞬间值钱了 楼市心理大战开始了》。
文章当时说，北海房地产交易中心网站突然间公布了各个楼盘所有房源的指导价格——这些指导价（也叫备案价）个个都明显超高。比如碧桂园北海阳光7栋，指导价格9531元/平方米起、融创海映兰屿6栋8599元/平方米起、恒大御景湾8栋11909元/平方米起。即使是工业园区最偏远的楼盘海怡东方，指导价也在6080元/平方米起。
文章下了个结论：这个楼盘的指导价让“房子瞬间变得值钱了”。
今天写的这篇文章呢？标题恰好相反——“北海房子瞬间又不值钱了”。
这是昨晚的截图，来自交易中心网站楼盘表（下同）。注意：红框里面是两套相邻的房子，都是三房两厅128平方米，但一个价格是9309元/平方，另一个是7720元/平方（四舍五入，下同），相差1590元/平方。
蓝框里面两套相邻的房子户型相同面积相同，一套是7577元/平方，另一套却是9425元/平方，相差1848元/平方。
数字肯定不正常。
又出现了两个5字头价格。尤其是最后两行3307、3308房，都是两房两厅的户型，面积也相差无几，但一个指导价格是5800、一个是9240，相差居然高达3440元/平方。
扳着脚趾头都知道这绝对有问题。
在一堆7字头里面突然蹦出一个9字头的价格，鹤立鸡群。
查了一下，这个9647元/平方的报价是已经网签并备案了的。其它7字头的房源，都还没网签。
这个楼盘，红圈里面的0305房和0306房，都是三房两厅117平方米，但前者指导价是8396、后者是12707，相差4311元/平方米。
从颜色状态来看，绿色的0305房（8396元/平方）还没签约，褐色的0306房（12707元/平方）已经处于还贷状态。
综合上述情况，北海有些开发商应该是大幅度调整了他们未售房源的备案价格（指导价），调整后的价格努力接近这些房源的真实售价。
估计调整的只是未售房源，已经卖出去的房子指导价保持不变。于是就出现了上述的价格差异情况。
所以也就无需诧异。这么调整也不是坏事，价格越透明，买房人越安心。
也不是所有的楼盘、所有的楼栋都调整了指导价格。比如上图这幢楼就继续保持不变。
这个楼栋的指导价格统一为9200元/平方，毛坯交房。这个楼盘今年以来的特价房几乎都是6字头。
这栋楼指导价全部过万，它是带装修交房。
去年以来，这个楼盘销售单价多是7字头或8字头，超过9000元/平方的应该寥寥无几。
留存这些不变的，隔段时间再看看它们是否继续顽强坚持。
除上述种种之外，还有不可思议的。比如上图：
四房户型单价9276、三房户型7101。两个户型建筑面积相差仅29平方米，价格却相差2165元/平方米——请注意：这是建筑面积的差异，如果公摊率是20%，套内面积仅相差23平方米。
去年疫情以来，北海大户型房价确实是在上涨，但也不至于和上表这样相差悬殊。单纯从价格的角度，这是想把本地刚需当成冤大头。
应该说，类似这样的情况，北海并不仅这一家。今年本地看房人有明显减少的感觉，跟这样的宰客价格应该有关联。
由此可见：北海楼市近年来持续下滑，固然有大环境的影响，但急功近利的开发心态，也许同样突出。