北海买房失误记-1:一不小心就踩中户型图暗中挖的暗坑
2020-11-16  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

买不买房看地段,掏不掏钱看户型。

这句话太常见了,以至很多人已经看到麻木。但可以肯定地说,至少有超过半数的看房人会自动替这句话加上一个字:“买不买房看地段,掏不掏钱看户型图”。

户型、户型图,有区别吗?

大着呢。

户型图不会明说的数字

房子是有高度的,专业术语叫“层高”。如果卖房人说房子层高3米,那它的实际高度最多只有2.8米,因为层高=实际高度+地板厚度。

有些商品房层高只有2.8米,剔除地板厚度之后还剩2.6米。也不是不能住,而是没法装修吊顶了。

(PS:单层地板、单块墙体,一般是按20厘米计算厚度,不同楼盘可能略有差异。)

类似的还有房间的宽度,例如下面这个户型:

客厅标示宽度是3.6米,实际宽度是多少?

有两种可能:

1. 如果它不是边户(左边还有房子),客厅实际宽3.4米(实际宽度=标示宽度-左边墙体一半厚度-右边墙体一半厚度)。

2. 如果它是边户(左边没有房子),客厅实际宽3.3米(实际宽度=标示宽度-左边墙体全部厚度-右边墙体一半厚度)。

通常,沙发+茶几+电视墙+沙发和茶几的伸脚距离,已经占用2.5米左右的宽度。此户型图所描述的客厅现实中很难有这么宽敞。

同样的,还有餐厅。户型图标示是2.1米,减去墙体后实际只有1.9米。如果按图中的餐桌摆放,吃饭时左边的人一定会坐到房间大门后面。

为什么明明买了大房子但装修之后房间却显得很窘迫?一个很有可能的原因是看户型图时忘记了墙体厚度。比如上面这个户型,如果不考虑墙体厚度,3.6米的客厅还是很舒服的。但如果加上墙体厚度且又是边户,客厅仅宽3.3米——怎么设计装修才能宽敞??

户型图不会告诉的细节

继续看这个户型图:

这是一个很方正、很实用的户型,布局很紧凑不浪费空间。

看户型其实是一个找茬的过程。毛病越少,户型越靓。

现在很多户型的暗坑是在户型图之外。比如这个户型,你没办法知道它在整层楼的位置,所以还得找层面图:

A2户型就是前面所说的户型。

这是板楼,两梯5户。两部电梯分开,中间过道是连廊形式,长13.7米。

很时髦的设计,只是使用时未必愉快。

首先,远远分开的电梯意味等候时间会加倍延长(因为你所处的位置实际上只有1部电梯上下,难道你会在两边跑来跑去等电梯吗?)。

其次,连廊过道两边是凌空的(过道两边通常只是栏杆没有防盗网)。如果小孩子在过道打打闹闹攀爬栏杆,后果必然是不堪设想。所以带小孩出入电梯一定要看好不可马虎。

我们一般都以为板楼会南北通透。但图中的A2户型,北边正对电梯楼梯间,进户路线还拐了个弯儿,光线将会是非常阴沉。厨房窗户对着过道,如果过道没有遮拦,做饭时被隔壁参观是免不了的。厨房右边的次卧如果窗帘没拉好,分分钟都会被过道看得通透——还好,这个位置不是卫生间。

前面谈到客厅的实际宽度问题——从这个层面图来看,这个户型客厅宽度可能真的只有3.3米,因为客厅左边墙体有可能全部都是自己的,看房的时候需要核实这一点。

这个户型,东边西边全是墙,北边是电梯楼梯间。唯一能看室外风景的,是南边客厅阳台和主卧飘窗。

南边能看到啥?

这个非常关键。

项目效果图显示:这个户型可以看小区园林、对面楼栋、小区外面。

户型所在楼栋是南北向的,它看外面只能朝西看。上午看外面风景没问题,下午有可能的挨晒了——这就是户型的朝向问题。

于是,这个户型需要实地考察楼盘西边的实景,然后再到售楼中心趴在沙盘那儿判断户型向外能看到什么风景。低楼层能看多少?高楼层又能看多少?——这是户型的楼层问题。

说到楼层,又得重复提起电梯问题。这栋楼虽然有两部电梯,但因为电梯分隔在东西两边,实际上相当于单梯使用。高楼层虽然看得远但电梯未必顺心意,因而楼层、视线、风景之间还得综合平衡。

户型图更加不会透露将来的变化

很多楼盘开建时,周围都是空地,楼栋视野无遮无拦非常开阔。

但到后来,周边高楼可能一栋接一栋,渐渐把远处风景挡得严严实实。如果后建高楼很高很大甚至遮挡了阳光,更糟糕。

所以看户型,是要细看户型图,但更要看周边的规划、周边的味道、周边的品质以及周边可能的变化。

户型图只是基础,户型图之外的才是户型的敏感点。

总结起来,看户型至少过三关:

第一是看户型图和层面图,认真评估户型的设计品质。

第二是到售楼中心看沙盘,细致观察户型在不同楼层的视线效果。

第三是到小区周边实地感受,综合判断户型的未来价值及其稳定性。

从里到外,再从外到里,立体式的感受才是看户型的真谛。如果只是看图纸被诱惑上了当,不意外。

【特别声明:本文所说的户型图、层面图、楼盘效果图只是随手举例,文章观点跟实际项目没有任何关系。不要问我,我也不知道是哪个楼盘......】

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