北海买房失误记-5:烦恼又辛酸的收房即维权
2020-11-27  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

北海买房有一个很大的变数,那就是收房。尤其是楼盘第一次交房的时候。

恒大帝景一期交房之后业主就拉起了抗议横幅、碧桂园北纬21°住宅楼交房之后就引发业主们激烈的投诉。其它的楼盘……真要列出来,那会是一长串的名单。

收房即维权!如此烦恼又辛酸的现象为什么会出现?

三个例子

今年有三个比较典型的投诉:

楼盘A,开发商在施工时申请将外墙由面砖改为涂料,没有直接告知业主。等到业主们反应过来,这个申请已经走完从公示到审批的所有流程,尘埃落定。虽然业主很努力地抗议,但结果就是结果,除非开发商重新再次申请调整。

楼盘B,收房时业主发现小区的游泳池没了,愤而投诉。政府部门介入,开发商承诺整改。但早已陷入资金困境的开发商能否如期兑现承诺?目前暂无结果。

小区C,业主们突然发现开发商居然申请将体育用地更改为住宅用地,而且建筑高度明显影响到小区的观海视线——于是愤怒投诉。结果很幸运,主管部门否决了开发商的申请。

三个案例三个时间:交房前、交房时、入住后。

防不胜防。

购房合同

中国人买房最憋屈的,是签订购房合同。开发商一般都是要求快速签约、不接受合同修改意见。很多人都是匆匆忙忙签字画押,然后才能慢慢细看合同。

上面所说的楼盘A(外墙由面砖改成涂料),猜测购房合同对此应该没有明确约束,否则开发商不会如此操作。

能不能避免合同陷阱?

可以一部分。因为按规定开发商必须公示购房合同示范文本(如果在售楼中心找不到,可以投诉)。但购房合同最敏感的是补充条款,而这部分内容未必能在合同范本见到。

尽管如此,还是建议买房人事先认真研究这个范本,因为签订合同时有助于快速看懂内容。

前期物业协议

签订购房合同时,买房人通常也要签订前期物业协议。

前期物业协议会详细列出入住之后的各项物业收费标准。签订时,买房人没办法逐一核实收费是否合理。但签订后,有疑问应该及时核实清楚。不然,收房时见到物业收费就跳脚那就不意外。

购房合同是跟开发商签订的,前期物业协议是跟物业服务企业签订的。要注意分清楚。收房遇到问题,涉及购房合同的要找开发商(或者投诉开发商),涉及物业前期协议的要找物业(或者投诉物业)。

有些业主没留意这个,结果是一股脑的打包投诉,简单问题常常弄得复杂化。

装修合同

带装修的楼盘,今后一段时间必成投诉焦点。因为前两年楼市火爆时,原来是毛坯的有些匆忙改成带装修,原来是带装修的有些急忙提高费用(却没有相应提高标准)。

这方面或有两个巨坑:一是开发商报建毛坯却卖装修楼(结果是竣工按毛坯验收);二是单独和第三方装修公司签订装修合同(结果是难以投诉开发商)。

大批量的装修肯定会有问题的。买带装修的业主要认真研究合同里面的相关条款。对于可能有坑的,提前心中有数。按样板间交付的,要找机会去拍照样板间的细节。

施工图纸

法律规定开发商必须通过竣工验收之后才能交房。这暗含一层意思:楼盘竣工验收之后项目资料要移交到“北海市城市建设档案馆”。其中最常用的,是施工图纸。

1. 施工图纸有、现实没有(例如施工图纸有游泳池,收房时没见到);

2. 施工图纸有,实际跟图纸不相符(例如施工图纸栏杆高1米,实际测量只有0.8米)。

这些都叫“实际上跟施工图纸不符”,属于建筑质量问题、开发商的责任。

反之,如果只存在楼盘宣传资料的(比如楼书有游泳池,施工图纸没有),那只能投诉开发商虚假宣传。如果开发商已经严格按图纸施工的,谨慎投诉。

如何见到施工图纸?业主身份可以去查询。如果查不到,这个项目有可能是还没有通过竣工验收。

目的清晰

维权必须依法,举止必须文明,切记。

简单地说,就是维权不能弄成群体事件、拉横幅不能影响别人正常卖房、抗议更不能砸了售楼中心。再简单一些,就是集体商量、选派代表出面。

有些投诉很单纯,但有些可能很矛盾。

比如,交房之后就轮到办证了。办证的前提是通过竣工验收。如果验收时有游泳池,收房时却没有。投诉肯定没问题——但问题是,如果开发商迟迟不弄好就有可能影响重新验收,办证就只能隔置。是急着见游泳池呢,还是先办证再到游泳池?很现实的矛盾。

维权的心情自然是不大爽,但无论如何都应该努力冷静一些,解决什么问题、不能影响到哪些事情的正常进行,是必须要事先想清楚的。

现在强调是依法治理,有些投诉是政府部门没办法受理的(尤其是明确涉及到合同条款的内容)。例如昨天(11月25日),市住建局发文表示:受新冠肺炎疫情影响,开发商可以依据不可抗力有关规定、根据实际情况合理顺延交房日期。如果当事各方对此无法达成一致意见的,可通过司法途径维护自身合法权益。

很清楚很明白:可延期交房,不宜投诉,请走司法途径。

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