南珠大道现在是城乡分界线 未来会成为北海城区中心吗?
2019-11-19  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

北海日报11月15日新闻报道称:我市加快构建“3+3”大健康产业联动发展体系。

新闻透露,在金海岸大道以北、南珠大道以西,拟建一个占地约308亩、总投资15亿元的高端民营医疗机构(含康养中心),名字叫“南沙医院”——这个规模大小,相当于1.5个中山公园。

新闻还透露,总投资100亿元、占地约1630亩的恒大养生谷已取得项目用地规划选址范围图——具体在哪儿没说,但以这用地规模,在南珠大道以东的概率极大。

在此之前,总投资约120亿元、占地约1500亩的新鸥鹏教育产业城,也选址在南珠大道东面。

南珠大道的中央位置

南珠大道是北海现在的城乡分界线。它的西面,是已经清晰的都市模样。它的东面,目前仍然是广袤的乡村田野。

在城市总体规划里面,南珠大道位于整个中心城区的中央。如果各个片区规划都能实现,南珠大道变成城区中心是板上钉钉的事儿。

不过,城南(铁路南片区)从2010年开始大规模房地产开发,发展到如今这个样子用了十年。如果南珠大道也是这样逐步东进,恐怕要20年甚至更长时间才能实现基本都市化。

但北海的城市发展规划目前呈现出一种“跳跃”式的姿势:从城区直接跳跃到铁山港临海工业区,再从港区衍生出南珠新城;抓住自然资源部第四海洋研究所落地北海的机会,推出了海洋新城和向海经济规划;借助合湛高铁的规划机遇让廉州湾新城顺利亮相。

这是点式发展,不是平推模式。如果顺利,北海会快速形成一个大城市的框架,南珠大道也会因此顺理成章地告别“城乡分界线”的角色。

向海经济规划

《北海市向海经济绿色发展规划》源于2017年,它是北海下一步经济发展的重心和方向。

这个规划的核心是“一岛两带三港四路五组团”。按照北海日报今年3月18日的解释,它们是:

一岛:涠洲岛;

两带:蓝色海岸带和绿色生态带;

三港:铁山港、国际邮轮母港和福成空港;

四路:向海大道、滨海景观大道、广西滨海大道和合湛高铁;

五组团:廉州湾新兴产业集聚区、老城综合服务区、银滩生态旅游功能区、海洋科技创新区和铁山港产业升级区。

显然,向海经济发展越快越猛,南珠大道的中心道路角色就越容易形成。

南珠大道的未来新变化

11月11日,市自然资源局和市地产交易中心通过微信公众号发布近期拟将出让的3幅城东新地块(下图红点位置):

南珠汽车站以东,2017年以前只有一个孤零零的小区:和苑。

现在,和苑周边有:

a.红星美凯龙家居广场、盛荟天地、碧桂园北海阳光、桐洋盛世花园、恒大雅苑;

b.北海市实验学校南珠校区(十三中)、海城区二小南珠校区;

c.北海市中医院新院址、新鸥鹏教育产业城。

一句话形容:南珠汽车站以东(城东)准备要和工业园区连成一体了。昔日的村庄正在渐渐消失。

南珠大道中部(南珠广场以东),以鲤鱼地水库为核心,是城市总体规划的“城市生态绿核区”,属于重点保护区域,未来不会变成商住区或者工业区。

南珠大道南部(银滩大道以南),现在是校园区:原北航北海学院、北海卫校、北海党校、北海中学等等,此外还规划有7000多亩的职业教育园区。

除了校园区之外,这一带近期还出现了一个有趣的现象:足球公园。

都说“候鸟”是北海冬季一景,其实北海的足球冬训也是北海的鲜丽名片。每年冬天,来自全国的大批足球队伍都会集中到这儿。北海已经成为全国规模最大的青少年足球冬训基地,被列入全国社会足球场地建设重点推进城市。

大规模的足球冬训,可以快速呈现人气与青春活力。

11月14-15日,全国社会足球场地设施建设现场调研和经验交流活动在北海市举行。期间组织参观了北海5个足球训练基地,其中有3个在南珠大道以东(更准确地说在银滩东区),尤其是中信国安北海第一城,开发商把原规划是体育公园的部分用地先拿来做足球公园。

这种思路有示范效应,也许还是一条开发捷径。南珠大道有朝一日成为中心道路,这一策略或会居功不少。

南珠大道何时能成为城区中心?

从发展角度,南珠大道成为城区中心的概率较大。

但从时间的角度——什么时候才能成为城区中心?

廉州湾新城滨海组团,规划总面积31平方公里。南珠新城,规划总面积43.9平方公里。中信国安北海第一城,规划面积6600多亩;职教园区,规划面积2万余亩。银基文旅项目,用地面积也许过万亩。

都是庞然大物。

特大项目可以更好地保证规划的顺利实施和减少变形,但受开发商数量限制,发展速度不容易拉起来。城南因为楼盘项目多,于是呼啦啦地建成;中信国安北海第一城以前只有1个开发商,所以磨磨蹭蹭至今难成气候。

另外,跳跃式发展固然能够快速形成大城市的框架,但要把点连成片,这个花费时间就不好判断了——恰巧的是,南珠大道要等到东部发展成片时它的中心地位才能凸显出来。

由此,南珠大道变成城区中心的时间非常含糊。它的城乡结合部角色,还要坚持相当长的一段时间。10年?20年?都有可能。

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