桐洋系楼盘的北海分布图:推荐声音渐多,值得考虑不?
2023-10-31  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

【写在前面】本文只是从整体的角度、普遍的角度来探讨桐洋系列楼盘​。文中所提到的优点,并不意味所有的楼盘都具备。同样,文中所提到的弱点,也不表示所有的楼盘都存在。实际看房时,具体楼盘还请具体​分析。


北海有个桐洋系楼盘,民间俗称“何老二的楼盘”。

桐洋系有多少个项目?它放在向海大道的宣传牌表示“深耕北海18年50盘”。

50盘!

但本人水平有限只找到32个:

桐洋系初期的楼盘名称经常使用“桐洋”、“东峰”、“园辉”等等。后来也许股权有变化,名称也跟着扩散了,整个系列也变得低调不易辨别。

所以上图所注未必全部准确,可能也不够完整,仅供参考。

桐洋的厉害之处

桐洋系楼盘有三大特色:拿地快、建房快、交房快。

这三个在北海几乎无人能敌:只要你听到桐洋拿地了,好像转眼间工地就立起了塔吊,不经意间楼栋接连出现,还没反应过来它竣工验收了。

这可能是近期北海房产中介又开始推荐桐洋的一大原因:项目不烂尾。

另外,桐洋在市场印象中是以房价便宜的代名词。收入不高的北海本地家庭,桐洋快速满足了居住的需求。

还有,桐洋拿地的眼光相当毒辣:它拿地时周边可能很冷清,等到建成入住后,小区周边很快就会热闹起来。

但泼点冷水先:上述这些如果放在2018年以前,没问题。现在,可能要谨慎。

桐洋的优劣

现在看桐洋,它的拿地是有规律的:以市区为基点,紧贴城市的延伸线。

如上图所示,市区渐渐往东延伸,它在海城区跟着步步向东;城市渐渐向南发展,它在银海区也谨慎南下。

这样的思路安全且实用。当楼盘建在成熟区域的延伸线上,并且房价明显低廉实惠时,应者肯定热烈。

只不过,成也低价、败也低价。

正常情况下,房地产不可能有“低价格、高品质”的楼盘。一分钱一分货,价格低就意味品质不高。

因此,桐洋虽有“实惠”的美誉,但同时也是“低端”的形象。

必须澄清:低端并不表示不合格。低端产品同样也是合格的产品。

但低端的楼盘通常有两大特点:

第一,楼盘容易陈旧沧桑(因为成本限制无法使用好材料);

第二,住户素质容易一般,物业管理容易凌乱。

所以,桐洋的房子普遍升值不易、出让困难,金融属性缺乏。如果囊中羞涩,购买桐洋的房子自住没问题,如果又想居住又想升值转手,悠着点。

桐洋的转型

2018年,桐洋试图转型高端。

冯家江畔的“园辉红树湾”成为第一个试验项目。它首批房子上市时,报价差点破万元,全无桐洋以往的低廉实惠风格——但很遗憾,低端开发习惯难改。而且,桐洋一向都不在意市场形象和口碑的建设。

2020年,桐洋尝试海景房开发,在外沙海鲜岛拿地开建“金辉明珠半岛”楼盘。

但很不走运,遇上了楼市下行周期,也撞上了新冠疫情。另外项目设计虽然很时尚,但建成效果仍然有着以往的粗糙习惯。

同年,桐洋也想进军高端商务,在南珠汽车站东侧建了一个“金园大厦”。1#楼海拔高度151米,是城东第一栋超高层建筑。

但新冠疫情改变了北海的城区延伸速度,“城东概念”低调了。

桐洋的回归

桐洋现在又回到了低端实惠路线。

但拿地成本让它头疼。

例如东峰华府,2018年拿地成本(楼面地价)4983元/平方米。现在就算按这个价格开卖,市场竞争力也一般。

城东的碧桂园北海阳光三期带装修仅卖4500-5000元/平方。它隔壁的桐洋盛世花园,拿地成本3520元/平方米,毫无还手之力。虽然现在碧桂园爆雷了,但以这个楼面地价,桐洋也报不出实惠价格了。

市政建设的迟缓也让桐洋无奈。

向海大道的桐洋和悦府、桐洋珑悦府,两盘分居西南大道东延线(南珠大道-向海大道)两侧。这个位置堪称“北海机场进城第一盘”。

但这段西南大道2017年12月开始清场,现在仍然烂尾路一条,建成时间遥遥无期。

土地成本突出、地段价值含糊、市场口碑缺失,这是桐洋系在售楼盘目前最为突出的挑战。新建成的小区,售出率普遍不高、入住率普遍不高、周边热闹程度普遍不高——这些又颠覆了桐洋以往的市场印象。

以往购买桐洋的房子,收房后可以开开心心入住。

现在看桐洋的现房小区,对“人气”、对“地段”、对“前景”,也许都要谨慎琢磨一番。桐洋面对市场的舆论从来都是保持缄默一言不发,“爱买不买”是它的一贯作风。

期房有风险。

现房同样也有风险。

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