北海楼市库存到底有多高?应该选购一手房还是二手房?
2021-10-16  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

前几天网上出现一个表单:

这是克而瑞(cric,中国房地产数据服务商)发布的2021年8月商品住宅高库存城市。按此表,北海需要30多个月才能消化现在的楼盘库存。

印象中,六年前(2015年)克而瑞也曾发布过类似的表格,当时它也表示北海楼市库存需要30多个月才能消化。

六年前北海有多少库存?

这是2015年7月15日北海市房地产交易中心官网的截图。图中显示:当时北海新建商品住房可售套数(库存)为61091套。

这差不多是交易中心最后公开的库存数据。此后没过几天,因为上了新系统,交易中心再也没公布过库存量。不过从2015年8月开始,它每个月都会发布一次月度预售许可(新盘上市)数量和月度楼盘网签数量。汇总起来如下表所示:

数据显示:从2015年8月到2021年8月,北海新建商品住房共新增(上市)167944套、同期共卖出165400套,库存净增2544套。

把这个净增数字加上2015年7月的库存量(61091套)——北海楼市目前的库存大约是63635套。如果按2020年的销售速度,去化需要41个月(3.44年);如果按2019年的销售速度,去化需要26个月(2.17年)。

无论哪一种计算方法,北海楼市目前都是高库存。

2015年的高库存是怎么来的,又是怎么消化的?

2009年,全国楼市火爆,北海大批新盘项目抢着开工。

2010年,面对严厉的宏观调控,楼市热度应声而落。北海异地购房急剧减少,库存快速攀升,到2015年达到了顶峰。

当时的北海楼市和现在同样的发冷。但无比幸运的是,它遇上了逆天的好运气:

2016年,因为高库存被迫实行购房补贴,楼市转暖;

2017年,因北方严重雾霾大批人群涌来买房,楼市火热;

2018年,因全国棚改的货币化以及海南的全岛限购,楼市火爆。

于是乎,北海哗啦啦就把库存灭掉了。2018年下半年有段时间居然是“一房难求”。

当前库存又是怎么来的?

和上一轮非常相似,楼市的火爆直接导致大批新盘项目急速开工。2017年,北海只有2.6万套新房上市、2019年达到了4.3万套。当供应凶猛地超过需求时,高库存没法避免。

综合而言,如今的高库存比2015年棘手得多:

一是新盘开发太快了。2015年楼盘主要集中在南珠大道以西(城区内),现在已经大范围向东越过了南珠大道。

二是楼市预期太大了。2017年以来,各种“产业+”的宏伟计划把北海房地产的供应预期成倍成倍地放大。

三是疫情冲击太猛了。它直接导致了买房人的急剧收缩。

所以,当前高库存的成因远比2015年复杂,解决起来更为艰难。以前是直接遇上了持续三年的好运气,现在猜都没法猜。

买一手房还是二手房?

2015年库存虽高,但还有许多优质地段的楼盘。因为楼盘几乎都集中在市区、城南和银滩西区,当时二手房很难跟一手房竞争。

现在情况不同:市区和城南的房地产开发空间已经明显收窄,城区未来优质的新建楼盘资源正在不停减少。

这是城南目前在售楼盘分布图。

第一、大牌大盘几乎都可以过了大规模开发的阶段,比如吾悦、融创、大都、万泉城、越亚天赐等,它们未来可供应房源明显减少。

第二、在售小盘林立。独栋小区、两三栋楼的楼盘占了多数。

这意味从市政配套的角度、从楼盘品质的角度、从购房风险的角度、从自住的舒适度,城南一手房的竞争优势正在呈下滑弱化的态势。

至于市区和银滩西区,情况同样突出。当新盘日渐稀少时,二手房的选择优势就会变得明显。

如果说2015年是新盘之间的竞争去库存,现在北海楼市的去库存渐渐面临“零散的一手房”与“配套更齐全的二手房”的竞争局面。

所以,高库存时代买一手房还是二手房?纠结正在悄悄加大。

但如果快刀斩乱麻,决策也不难:求新的,一手房;想环境好配套齐全的,二手房。

什么样的二手房更值得关注?

北海现在的二手房挂牌量可以用“汹涌”来形容,全市几百个新旧小区都有挂牌房源。

综合而言,毛坯状态、且未曾入住过的二手房应该最受欢迎。

毛坯状态下,房子品质一目了然。全新装修的,需要谨慎,因为装修可以掩盖房子的毛病。因为新装修的房子通常舍不得拆了重装,毛病因此更被掩藏。

买房人为什么以一手房为主?因为“二手”两字不大讨人喜欢。但如果房子未曾出租过、未曾使用过,其实跟一手房也差不了多少。

所以,想卖房就尽量不要装修,更不要出租入住。毛坯的原汁原味更受欢迎。

这类房子在北海多不多?

多得很。因为异地购房是北海的主力,很多人买了房子就放空在那儿。

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