北海楼盘9月网签大跌 冷的不是数字而是市场信心
2021-10-13  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

前天(11日)市房地产交易中心网站公布了9月楼市成交情况,很冷:

新建商品住房网签924套,环比跌18.9%、同比跌40%;

二手住房成交559套,环比跌11.6%、同比跌37.3%。

数字不但冷,而且难堪。因为自2012年以来,北海楼市9月份的新建商品住房网签量从来都没有低于1300套——而今年9月网签仅942套,异常“惨烈”地创下了十年新低。

应该是凑巧。

就在交易中心公布9月数据的那一天,微信圈和抖音都在流传一则消息:去年销冠楼盘融创海映兰屿,推出毛坯特价房仅4999元/平方。而它的隔壁吾悦华府,国庆期间5588带装修工抵房大优惠。

一个带装修5588、一个毛坯4999,两个大牌楼盘不约而同地为楼市的冷清补上了完美的证据。

数字为什么冷?

每年一到9月,北海楼市就会频频听到自信且兴奋的声音:金九银十,来了。

但实际上北海楼市从来都没有“金九银十”的战绩,“铁九铜十”也许更形象。

原因并不复杂:7月8月天气炎热而且越冬“候鸟”们都回去了,为了人气和销量,开发商都会推出优惠。到9月,这些优惠通常会收缩一些(报价有所反弹)。等到国庆、等到“候鸟”们开始重返的时候,楼盘重新优惠就会显得很大方。

因此9月其实就是楼市的“惯性月”,更多是暑期促销带来的后续效应。

既然如此,“金九”那就不可能出现。10月“候鸟”数量不多而且刚刚重返北海,还没有时间去逛楼盘,“银十”也就不会形成。楼市真正的旺季是从11月开始。

今年9月楼市表现为什么这么惨淡?因为额外多了三个强烈的扯后腿因素:

一是疫情反弹。8月7日的文章《契税不变疫控加强了:北海楼市直接进入僵持时间》里面详细解释了。楼市一僵持,网签量当然要发冷。

二是恒大爆雷,直接打击楼市信心。当看房人集体观望时,楼盘销量就没法说了。

三是建筑成本费用大幅上涨,楼盘施工左右为难(建得快可能会赔得多),只好停滞一下施工节奏。施工一放缓,看房人心里发毛了。

这几个都全部指向一个方向:市场信心。

市场信心严重不足,是导致9月份网签失意的根本原因。不是没客人,而是客人在外面扛着小板凳吃着瓜呢。

至于二手房继续走低的原因,主要还是银行继续严查首付款来源和放款速度明显降慢。换句话说,如果不是自有资金的一次性付款,想买二手房很难。

买不了二手房为什么不去买一手房?可以再看一下6月25日的文章《唇亡齿寒:二手房如果贷不了款,一手房也跟着卖不动》。说来说去,一手房的价格、交房时间、地段位置满足不了许多刚需用户的需求。

后续会怎么走?

恢复市场信心的办法,有。比如央行放松些许房贷政策、比如地方出台救市措施。

但买房人可以等、卖房人却等不及。随着年底年关的渐渐逼近,以价换量势在必行。所以,刚刚过去的国庆假期,北海楼盘大规模推出超低特价促销活动,就是一个强烈的信号。

今年1月,北海官方批复铁山港区经济适用房销售价格为:2572元/平方。这个价格加上土地费用(楼面地价),就可以简单地理解为商品房最低配置的最低成本线。

海映兰屿的楼面地价是2565元/平方米,如果加上经适房的销售价格2572元/平方,它的最低配置的成本线至少是5137元/平方。前天网上流传它特价4999元/平方,是不是亏本大甩卖了?

非也。

4999是全款价格,贷款就涨到5599。而且这是一期二期的清盘房源特价活动,亏不了。

北海大道沃尔玛隔壁的房子(北海大厦)开价3980起。它是2013年拿到的预售证,卖到现在这个价格是赚还是亏?

类似的,还有吾悦华府的带装修5588,看起来好像要赔了,但它声称是工抵房又是局部房源的特价房(而且还是限时特价),会蚀本吗?

简而言之,站在局部特价的角度,北海的楼盘还有着非常灵活的操作空间。

所以接下来的北海楼市,应该会不停地见到开价越来越低的特价促销——但特价房源的范围越来越窄(仅限于个别又个别的房源)、特价活动时间越来越短(可能只有寥寥几天的有效时间)、解释言辞越来越多变(到售楼中心没见到特价房源时得到的解释理由越来越丰富)。

但由此衍生的情况很有可能是:特价促销的效果会越来越差,吃瓜群众依然在门外扛着小板凳瞧热闹。

网上有则评论很尖锐很值得思考:冲着特价一到售楼部,特价的卖完了,名字电话还有人也拍照了,以后在那里买房都只能算那个中介还有置业顾问的客户了。

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