只看户型和层面图还不够 楼盘总平图说不定暗藏波折
2021-10-10  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

9月17日写了篇《西南大道某楼盘交房带来的买房教训》,指出看房不能只看户型图,层面图同样重要。

这是西南大道那个楼盘的层面图。密密麻麻的看起来有些头晕,但实际上如果看房的时候能遇上这样的层面图,是幸运,因为详细而具体。

现在我们只需要盯着图中6个黄点,它是这层楼6个户型的房间大门位置——注意看下排的4个黄点,房间大门都是推向过道的。它意味房门一开,过道就会被堵住。假如开门的时候恰好外面有老人小孩路过,后果想想都害怕。

这是长沙路某个带装修楼盘的标准层面图。

相比之下,房间大门(图中蓝点位置)非常合理、非常安全。推门的时候,大门不会影响到过道,也不会碰撞到过道的行人。

但这个层面图也有问题,最突出的就是板楼的伪通透——8个户型,没有一个是真正南北通透的。左右两侧的1、8户型,阳台对着厨房,直接挡住南北通透。中间2、3、6、7户型,大门对着电梯间;剩余的4、5户型,大门一关就再无通透。

这栋楼的电梯设计也有麻烦:整体上它是两梯8户,但因为两部电梯分开,实际上是一梯4户。

当年品字楼被鄙视,一个重要原因是品字楼一般是两梯4户,批评者总抱怨等梯时间太长。现在这个板楼呢?一梯4户

不过,鉴于这个楼盘楼层并不是很高(19-22层),一梯4户勉强还行。两部电梯分开虽然不方便,但看在增加了消防安全性,也行。

于是总体上,这个层面图的设计是可以接受的。

但如果据此就下单,那就仓促了。因为还有一种图片没看——项目总平面图,简称总平图。

这是楼盘总平图。9栋楼整整齐齐地排列着,很绿色,中间也有规模较大的中庭空间。

小区品质档次到底行不行?要看园林设计。看房的时候应该要详细询问楼栋之间的空地如何安排,也就是要弄清楚这个楼盘的景观如何设计

北海市自然资源局2019年9月曾经公示过这个楼盘的景观设计方案:

从效果图来看,很丰富很实用、很细心很贴心。但这样的示意图很简单很粗糙,看房的时候要问清楚是不是这样安排?每一处地方有什么特色?大小规模如何?

更重要的是:要弄清楚这样的景观设计会不会影响到自己看中的房子(例如老年活动区会不会带来明显的噪声、例如健身运动区会不会过于喧闹)。

细节需要逐一细问。不要在意置业顾问会不会不耐烦,这是几十万的生意。如果觉得接待人员的服务态度不大好,换人。

如果问清楚了,也觉得满意了——还不够、还不行。因为这样的总平图并没有显出敏感的地点,那个更关键。

什么叫敏感地点?

回头看这个总平图:

有个比较新鲜的地点叫“回车场”,简单地说这是让消防车调头的地方。这个值得称赞。但可以肯定地说,如果小区管理不严,这个长18米、宽18米的空间就会成为广场舞或其它热闹的地方。

也有个地方叫“小区变”,这是小区变电站,小区必备措施。平时没啥影响,但路过时也许会听见嗡嗡的声音。如果介意,选房就要远离一些。

最敏感的是第3个地点:垃圾房。

2020年6月,北海市自然资源局公示了这个楼盘的项目规划及建筑方案调整方案(总平图如上图所示)。这张总平图里面标的不是“垃圾房”,而是“垃圾站”。一字之差,区别大着呢。

把相关位置放大,垃圾站的细节就出现了:

这个垃圾站长7.8米、宽14.8米、高5.3米,规模不小(长×宽=115.44平方米)。

显然,这似乎不是平常印象中普通的垃圾站。它距北边的7#楼17.84米、距南边的8#楼13米。有没有垃圾臭味?会影响多大范围?会影响多少层楼?

都没有答案,全靠自己判断。

如果觉得不大放心,那就需要远离这个垃圾站一些,或者实地调查感受以加强判断。

所以,现在看房只看户型图和层面图,那是远远不够的。项目总平图同样重要,同样不可忽视。

最后提醒:户型图和层面图一般比较稳定(因为一施工就基本定型了)。但总平图主要是景观设计(或个别建筑的用途改变),它是容易悄悄发生变化的。因此,不能轻信来自从房地产网站、或者来自带看中介的总平图。如果有必要,需要到售楼中心确认。本文所提及的图片是不是楼盘的最终版本?看房的时候也建议核实。

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