城东与城西最近有新闻。
城西，北师大附中前面的林地已经消失。广西地产集团去年在那儿竞得251亩（比中山公园还大）的住商用地，一期目前地基开挖中。
本来这不算新闻，学校旁边建楼盘不稀奇。之所以业内被震动，是因为项目由碧桂园合作开发。这几年北海楼市只要跟它沾边，最后都会出现大动静。
城东的新闻，是南珠汽车站以东的城市新规划准备出炉。内容很美好，反应却有些冷淡。因为碧桂园的城东楼盘正在让周边同行躁动不宁。
房价纠结纠缠的城东
2月9日，官方发布城东新规划批前方案。
简单地说，未来那儿会有一座城（新鸥鹏教育城）、一条路（西南大道汽车交易市场路）、一个智谷（向海大道的高新科研区）。
规划很诱人。但城东开发商现在更关注碧桂园的动向。
碧桂园2016年进入北海。它的北纬21°把银滩西区（三千海除外）的房价由七八千涨过了一万二。随后，它的北海印象把广东南路的房价由五六千直接破万。再接着，它的北海阳光、海上时光，把四五千的城东房价带到了八千以上。
当然，这些房价的飞涨离不开当时火爆的楼市大环境，但碧桂园带头飙价的动作不可忽视。那时做它的邻居是一件幸福的事情，房价可以自动攀升。
后来碧桂园渐成票房毒药。它在楼市趋好时涨得比谁都快，在楼市变淡时跑得比谁都猛。比如它在城东的两个楼盘，去年由8000多降到6000出头，特价房低至5字头——特别强调：带装修。
碧桂园北海阳光的容积率高达5.0，初时没啥感觉，现在楼栋已经密集到让人叹气。海上时光的容积率虽然只有2.2，但因为它紧紧贴着市中医院（新院区），潜力也被打了个折扣。中国开发商对医院并不愿意多说，因为医院水平高，小区病人及家属就会频繁。医院水平低，楼盘卖点就是鸡肋。
碧桂园在城东降价其实很正常。只是谁也没想到它会降得这么快这么狠，直接就击穿了城东心理底线，周边楼盘因此方寸大乱步步失守。
城东那儿还有一个情况：桐洋系楼盘正在两头夹击。西边是1.南珠华庭、2.桐洋盛世花园、3.南珠金园大厦、4.和苑三期。东边是5.桐洋珑悦府、6.桐洋和悦府。除第3个未售、第4个清盘之外，其余都是在建在售。
桐洋是北海低房价的代名词。2018年前后它曾经跟风涨过一段时间，后来又快速回到低端低价。尽管它的民间口碑越来越差，但4字头5字头的房价依然吸引了不少买房人。
城东一向都是北海房价洼地。碧桂园的进入曾被视为城东高端化的机会。而现在碧桂园带头降价、桐洋大范围低价，雄心勃勃的新鸥鹏教育城和北投观海上城饱受打击。不跟风就只能看别人表演，这个纠结着实纠结。
工业园区惠科产业城的那个惠科，去年在新鸥鹏对面拿了一块住宅用地，今年如果敢开发估计也只能低价亮相。
从这个角度，2021年的城东是北海低房价的机会。如果不介意它那儿配套还明显不足，那就可以考虑入手。
野望与现实争斗的城西
2015年9月首次招生的北师大附中已经成为北海名校。它的初中一直都是分片招生，西藏路以西（铁路以内）是它的学区招生范围。
城西的金地山海领誉去年入市。它距北师大附中只有300米、距银滩西区直线将近3公里中间还隔着一条铁路。
按理说，学区房应该是它的大卖点。但它主打的是银滩西区的山海情怀，开盘均价9000带装修，结果外地人嫌远本地人嫌贵。虽然后来不停推出6888的特价房，但市场反应还是平平。
上图北师大附中前面的“海上星辰家园”，就是碧桂园合作开发的楼盘。
海上星辰效果图很有面向本地的味道：小区中间是步梯房、四周高层住宅楼是品字楼变形——都容易设计大户型。
如果它面向本地主打学区房，以碧桂园的影响力和炒作力，城西这一带就会快速被本地人留意，周边楼盘就会被成功带动。比如那个金地领海山誉应该会轻松许多。
但面向本地那就意味低房价，主打银滩西区和冠头岭可以开出高价格。不出意外它的宣传口径应该是后者为主，一条铁路隔绝不了海景房的野望。
于是，城西今年上半年房价难跌。
不过以碧桂园的习惯，未正式发售之前的预先认购，价格通常比较实惠。对北师大附中的学区房如果有兴趣，不妨多留意。
本地好多人都不熟悉北师大附中，因为那里有两条断头路：重庆路和西南大道。
按去年以来的规划和立项消息，重庆路（西藏路-金海岸大道）今年会开工，西南大道未来将延伸到金海岸大道。
也就是说，城西未来会与银滩西区无缝连接。也许这是开发商们对高房价的自信。但回顾北海的施工史，想打通铁路谈何容易。
所以城西今年的房价，先拉涨后回复平常的概率较高（山海情怀最后还得回到日常生活）。