从北海商圈看吾悦广场周边:可能漫长的升值等待之路
2020-12-24  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

2020年12月19日,吾悦广场如期开业。

这是城南第2.5家大型综合商场——没写错:2017年5月开张的万达广场是第1家、2018年1月开业的和佳广场只算0.5家(因为只有新大润发超市开业)。

吾悦开张之后,周边楼盘小区有可能因此而房价大涨吗?

理论上一切都有可能,现实或需要漫长的等待。

尴尬的的北海商圈

到目前为止,北海商圈都是心酸的。

二十多年前独霸北海的解放路商圈,已被遗忘;取而代之的北部湾广场商圈,已过巅峰;富丽华前面的东都商圈、四川路的时代广场商圈,已经过时;北京路的大润发商圈,一直建不起来。至于2017年10月开张的宁春城,撑不起高铁商圈;2018年3月开张的沃尔玛,被贵州路市场淹没了。

官方说,2019年北海旅游人数达到了5278.85万人次,同比增长34.14%。但这么庞大的人气数字,愣是撑不起北海小小的几个商圈。市区中心的北部湾广场,一向都是藐视同行的眼神。只是它周边楼盘小区没有一个是高端的,可以卖出高价钱的更是一个也没有。比如长青路的领秀一方,毛坯房价也就5000多。

旧的如此,新商圈也好不到哪儿:万达广场周边的楼盘,彰泰玫瑰郡现在只卖毛坯6000左右;宁春城斜对面的融创北海中心,上个月成交均价只有6870元/平方。

原因何在?

商圈带不动房价,原因也不复杂:都是以大型超市为核心。虽然饮食美食、文化娱乐、购物品牌等等为数不少,但它们只是辅助。

超市是很难做大市场的,它通常只是原有消费力的重新分配。因为超市只是辐射周边居民,而且主要影响日常生活的计划内采购。如果超市生意兴隆,后面必定是小区临街商铺的日趋冷清和小摊小贩的大量消失。

更有可能做大市场的,是美食文娱等等消费行为。因为它们有汇聚效应,能吸引跨区域的消费者。而且它们是计划外支出,不受日常生活购物的局限。

但也有矛盾:这些活动强烈集中在年轻人群——他们对效率要求越来越苛刻,比如城东的肯定不大乐意被约到城西吃饭。

直白地说,三四线城市商圈要形成,商场周边要有写字楼以保证有足够数量的白领人士和中高收入的蓝领人员。如果能这样,商场周边入住率就有保证、小区出租率就会提高,房价这才有可能被真正拉动。

北海的城市叹惜

吾悦广场是一个综合体项目,有吾悦购物中心(商场)、吾悦华府(住宅)、吾悦公馆(公寓)。

这两栋楼就是吾悦公馆。它比吾悦广场更令人眼前一亮——这是城南到目前为止最有新都市时尚气势的高楼。

预售证显示这两栋楼是写字楼、共801间办公用房。理论上说,如果它真的是写字楼设计和运营,吾悦购物中心可以横扫北海、可以大幅带动周边房价。因为它将聚集大量的公司和更大量的白领职员,可以轻轻松松推动吾悦的商场消费。

但很遗憾,它的定位是居住类型的酒店式公寓。写字楼由此梦断、年轻人聚集很难很难。

城南目前的住户主要有三类:越冬候鸟、本地房奴、回建村民。他们的消费意愿和消费能力确实有些不尽人意。商场里面的超市人气可能多一些,商场里面的店铺真的不是很看好。万达广场为什么没有地下停车场?因为连他们自己都有可能不看好城南。

不仅仅是吾悦广场。万达广场、和安宁春城、沃尔玛等等,都存在同样的问题——周边年轻白领人群明显缺乏。

也许有人不在意。但如果你在市区上班,下班后约到吾悦,以现在的堵车程度,还有几分兴趣?

别小看这个。在电商的虎视眈眈之下,实体店稍有些不方便就会被冲击得七零八落。

北海写字楼之殇

在北海,开发写字楼不是很讨喜的事情。

大城市白领上班,以地铁公交为主。北海白领上班,几乎人手一车,或小车或电动车。于是,停车矛盾骤然突出。

这真的是大问题:如果员工上班时电动车被放在外面暴晒、如果稍晚一点就找不着停车位、如果下班时间一过车子因为停在路边变得不安全——放心,没几天时间员工就跑得差不多了。

这些问题对小城而言几乎是束手无策。于是,北海的写字楼一方面是数量明显不足,另一方面却是明显的闲置。

更尖锐的是,纯写字楼的开发是一个资金回报相当缓慢的类型,远不如开发公寓卖楼来得爽快。

于是吾悦公馆变成公寓楼,很正常。类似的还有城东的恒大雅苑,它的二期预售证也是写字楼产品,但同样也被包装成居住型公寓。

所以,别太在意那些商场项目。它们确实方便周边住户,这个卖点鲜明。但也仅尽于此,试图带动房价上涨是非常困难的,需要商场的长期经营形成很好的口碑。假如经营不好,拖累周边楼盘小区也不意外。

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