北海房价保卫战抄底战第二回合:二手房买家反手要将军
2021-04-12  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

今年2月26日写了篇《2021年北海房价走势:不是保卫战就是抄底战》,文章判断今年政府层面将会带头进行房价保卫战。

果然,进入3月相关部门就有了明显的针对动作。首先是交易中心“不再公布楼盘成交价格”。

然后,房协从3月下旬开始筹备“春暖花开.遇见北海(2021年太原、成都城市推介活动)”。

接着,广西自然资源厅3月31日公布“2021年广西各市住宅用地供应计划”。北海市(应该也包括合浦县)今年住宅用地仅供应80公顷(1200亩),全广西最少。

三个也许是巧合的措施:1、不再公布楼盘成交价格——降低房价下跌预期;2、组织楼盘外省推介——扩大销售范围;3、减少土地供应——拉升房价上涨预期。

房价保卫力度明显。

市场随之也有了相应的变化:去年随处可见的特价房,今年明显减少。很多楼盘现在只是寥寥几套零散特价房,多数还有着苛刻的时间限制和付款限制。如果说去年特价真的是降价走量,今年的特价更像是诱惑噱头。

买房人对此有些茫然。在不知道房价到底是涨还是跌的环境下,除了凭感觉,只能凭感觉。

茫然的结果就是销量不尽人意。

今年3月,北海楼盘共网签1968套。虽然环比明显上升,同比却不尽人意(不能和2020年疫情相比,要和2019年及以前相比)——上表很清晰地显示,2021年3月份的网签量仅高于2016年。

这是市场价格有些凌乱混乱的阵痛。

不过,开发商也许不是很在意。因为时间长了市场习惯了,房价止跌、销量渐增,完全有可能。

由此看来,今年楼市走势似乎在偏向房价保卫战。

但进入4月,楼市又有了新变化。

变化首先来自海景房。

因为疫情,北海的海景楼盘去年滞销非常严重。非海景房还可以降价刺激本地购房入市,海景房怎么打价格战也难以吸引本地刚需。可以肯定的说:北海楼市的高库存压力,现在更多集中在海景楼盘。

本来,海景房在今年会有清晰机会。因为旅游反弹的迹象越来越明显,看中海景民宿前景的投资购房人开始增多。3月份中下旬以来,有不少人已经在北海溜达。

交易中心不再公布楼盘成交价格,反而创造出了一个有益于他们的机会。

以银滩西区恒大为例。

那儿有3个楼盘:在建在售的御景湾(期房)在中间,帝景和半岛(二手房)在两边。

现在的情况是:御景湾的特价越来越低,已经接近甚至还低于隔壁的二手房。由于官方已经停止公布一手房的成交价格信息,买房人和中介就可以轻易地把一手房的特价视为成交价格——以此就可以干脆利落地逼迫二手房业主:降不降价?不降的话我就去买一手房了。

必须指出:2017-2018年的买房人,因为疫情有些是顶不住还贷压力的,有些是很不看好楼市前景的,这些都有强烈的出让愿望。而他们的房子,现在是交房不久且未曾入住,品质可能更胜周边期房一筹。

现在买方和中介以一手房的特价来逼迫,这种信息不对称的压力很容易动摇二手房业主的信心。能够直面大海的业主可以意志坚定,被前面遮挡见不到大海的海景房,想顶住?不是那么容易。

于是,如今的北海楼市隐隐约约有这么一种情况:二手房的买主正在逼着卖主降价,降价的动静反过来又刺激楼盘不敢轻易涨价或者跟着也降价。

于是综合来看,房价保卫战抄底战第二回合,海景房的抄底战反而有可能略占上风,信息不对称的趋势预计也会波及到非海景房。

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