选准楼栋非常重要 从长沙路看北海买房的诀窍和警告
2020-06-22  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

长沙路是银海区的一条新路。它北起新世纪大道、南至银滩大道,全长不到3公里,2019年全线通车。

长沙路原来没几人关注,因为它紧挨着浙江路廉租房小区、江苏路公租房小区——这俩名字就足以证明此路平淡和偏远。

但“大跌眼镜”很贴切,现在的长沙路非常亮眼。如上图所示,它的周边密集分布着商场超市、公园绿地、医院护理、海鲜市场和中小学校等等。

这样的布局让长沙路发展值得期待。当一处地段能清晰预见到未来的正向变化,那就意味那一带的居住环境和升值潜力让人信心十足。

于是,长沙路很自然地成了北海楼市的热门道路。今年以来被问得最多的非海景房楼盘,多数都分布在长沙路。

长沙路也有弱点

上图是卖房人比较开心的内容。下图,可能不大喜欢了:

长沙路周边有大规模的农村拆迁回建区、有大规模的廉租房和公租房小区、有大规模且未来变化不详的厂房区,还有集中分布的医院和老人院。这些内容,或者不利于长沙路高端形象的塑造、或者对未来产生不确定的影响。

这些情况算不算长沙路的弱点?不好说,因人而异。理论上说,凡是对地段、楼盘、楼栋、户型、楼层不利的因素,全部都可以列入负面范畴。但是——如果你不介意,缺点就不是问题。

长沙路的看房纠结

长沙路今年有两个楼盘被经常问到:吾悦广场和融创海映兰屿。但问得多并不等于楼盘受欢迎,更多的原因是:融创今年的中介渠道相对比较活跃、吾悦今年的广告炒作相对比较丰富。

一个有趣的现象:问得越多的楼盘,看房人就越纠结。例如吾悦广场:

吾悦住宅南边是大规模的农村拆迁回建区。这些回建区以联排别墅为主,听起来很有气势,但实际上外观设计有点简陋、有点土气、有点低端,对吾悦的高端形象并不利。

吾悦住宅北边是大规模的厂房区域。未来如何拆迁规划?无从得知。由于这片厂房恰好位于万达与吾悦中间,地段位置突出,直接构成了吾悦的不确定因素。

于是,吾悦的楼栋选择就成了敏感话题。也许,小区里面的楼栋是首选:一是更清静,二是房子视野更多集中于小区内部园林环境,可以不用那么在意周边的变化。

再看融创海映兰屿。这个楼盘周边环境虽然丰富,却有一种不是很理想的感觉。

融创与吾悦之间规划有一块绿地(待建),本来这是很愉快的事情。但银海区人民医院和儿童医院热闹之后,这块绿地十有八九会变成患者常用。

融创和儿童医院(在建)挨得很近,里面小孩子哭叫声是难免的。上图中的“老人院”是指“银海区社会老年服务中心”(待建)。儿童医院和老人院为邻,创意真够独特的。

融创北面规划为足球公园(待建)。听起来颇有吸引力,但它意味公园许多地方并不对外开放,而且训练场上的喊叫声可能不小。新世纪大道西段曾有一块足球场地,就因为周边居民的不断投诉而关门了事。

由此可见,融创的楼栋应该尽量往小区里面找。找准了楼栋才有可能买对了房子。

楼盘被道路切割的纠结

经过多年的房地产开发,北海土地已经明显碎片化,现在很难找到完整的一大块土地来建楼盘。

这是吾悦广场效果图。看起来好像是一整块土地,但实际上它是由多幅小地块组成。图中白圈那处绿化很漂亮的地方,并不是它的地盘。

楼盘的效果图是最容易骗人的。相比之下,总平图比较诚实。上图很清晰地显示,吾悦广场被道路切割成几幅独立的小块土地。所谓“大盘里面的小盘”就是如此。

遇到这样的情况,更要注意楼栋的选择:a.有的楼栋在效果图好像处于小区中心,实际上可能是缺乏空间的临路建筑。b.效果图看似很宽阔的楼间距,总平图显示可能很窄短。

所以要警惕:楼栋或有坑,当心掉进去。

融创海映兰屿有些类似:项目占地面积显示是大盘,实际上被道路切割成几小块,“大盘里面的小盘”。小区中间的楼栋,看似四周都是自家楼,实际上说不定是临路建筑。

因此,选择楼栋时不但要认真观察楼盘周边的情况(最好能实地感受),同时也要留意小区的土地分割情况、内部楼栋的实际临路情况。

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