今年下半年以来，北海有些楼盘冷不丁推出一些价格非常低低低的房源。

比如彰泰，它的冯家江楼盘突然推出7000多的毛坯、广东南路楼盘突然出现5988的毛坯；

再如中电海湾国际，去年带装修送家俱家电八千多，最近突然特价5888。

还有吾悦广场，一向都是带装修高报价，突然间它开出了7300、7700等等7字头特价。

……

价格确确实实便宜，确确实实诱人心跳。

值得下手吗？能放心入手吗？

也能，也不能。

前提是下面的内容没把你看晕。

第一要弄清楚房价构成

举个有点复杂的例子：

■有套特价房（带装修），建筑面积74.59平方，单价约6223.5元/平方，总价46万4214元。卖方表示：交5.5万元的团购费可以抵扣8万元房款。

也就是说：

1、你额外交了5.5万元的团购费之后，再支付38万4214元的房款就OK。（原房款46万4214元 – 8万元抵扣款 = 现房款38万4214元）

2、你购买这套房子的实际支付费用是43万9214元（团购费5.5万元+现房款38万4214元）。这套房子的实际单价是：5888.4元/平方（实际支付费用439214元÷房子面积74.59平方）。

——这就是卖方人吆喝特价5888的由来。

迷糊了没？如果还没弄清楚请回头再看几遍。

如果搞不明白，下面的内容会更迷糊——

■5.5万元团购费，通常只开收据而且估计是第三方收据；38万4214元房款，开发商会开具正式购房发票。

至此，这套特价房的含义是：

1、如果以原价6223.5元/平方购买，需要支付房款46万4214元（开发票）。

2、如果以特价5888.4元/平方购买，需要支付房款38万4214元（开发票），另外再支付5.5万元团购费（开收据）。

■结果是：特价之后，这套房子便宜了2.5万元，但其中有5.5万元的房款变成了团购费。

咳咳，一套房子算到最后只减少2.5万元，但要承担5.5万元的收据风险——很便宜吗？很特价吗？

所以看特价房，不是看它价格低到什么程度，而且看它到底便宜了多少、不稳定因素増加了多少。得与失，总得琢磨一下嘛。

第二要判断其中的购房风险

例子继续：

■这套74.59平方的房子，支付5.5万元的团购费之后，房款只有38万元4214元，计算起来单价只有5151元/平方。

这个5151元/平方，是购房合同注明的单价；38万4214元，是购房合同标明的房款。

如果一切都顺利：顺利签订购房合同、顺利合同备案、如期交房、顺利收房、顺利办证——那一切万事大吉。

但如果很不走运遇上了麻烦事——比如延期交房了、或者收房时发觉房子质量有问题、或者办证磨蹭蹭蹭，买房人最后忍无可忍要求开发商赔偿或者退房——开发商只会按5151元/平方的合同价格来处理，5.5万元的团购费又不是开发商的收据，爱咋办就咋办。退是人情，不退是道理。

■如果特价房是毛坯，事情会简单一些，因为毛坯交房比较容易看出有没有质量问题。

但如果是带装修交房，具体是什么牌子、什么品质标准等等事先没有书面明确约定——那就只能是开发商做成啥样你就收成啥样了。

■结论是：带价外收费（例如团购费）、捆绑消费（如强制购买车位）的特价房，买房人维权通常只能是针对购房合同的房价、房款和合同约定。价外收费和捆绑消费的折腾，很麻烦的。

特别请注意：有些带装修的楼盘，装修合同是和第三方装修公司签订的。这意味开发商只需要毛坯通过竣工验收就可以交房。业主对装修有纠纷，那是跟装修公司的事儿。

第三是特价房源的品质

同一栋楼的房子，每平方米价格相差几百元甚至上千元，是有可能的。

比如层差：假设一栋楼共32层，底层6000元、层差30元（每高一层加30元）——那么2楼跟20楼价差可能就达到540元/平方。

再如户型大小、布局、位置、朝向等等，都会造成明显的房价差异。

此外，开盘时、尾盘时、清盘时，开价都会有明显不同。

所以——买不买房，看的不是房价，而是值不值得：

首先，这套房子是否满足了你的购房需求（比如婚房需求、教育需求、越冬需求……等等）。

其次，这套房子的楼层、位置、朝向、户外景色等等是否很令你满意？注意：满足购房需求只是基本要求，这些才是决定是否值不值得买房的关键。

然后，这个小区的内部环境、周边环境、周边配套是否令你满意？这一步特别要注意小区周边有没有特别顾忌的地方。如果小区周边仍然荒凉，在你可等待可忍受的时间内能否有变化？

把上述情况都摸清楚了，最后才来衡量卖房人报出的超低特价是否值得。

第四是猜一猜开发商为什么这么低价

开发商突然大降价，第一个原因肯定是迫切需要现金。比如工程付款、融资付款时间将至；比如迟迟无法完成销售回款任务，职位似乎不稳了。

这类超低特价房，基本上都有付款时间的苛刻条件（例如必须全款，或者必须短时间内付清首期以满足房贷条件）。

开发商突然大降价的另一个原因，是周边楼盘销售太活跃。在楼市下行的环境下，客户是丢一个少一个。如果他人成绩明显比自己亮丽，屁股下位置就不大好说了。

当然，楼盘超低特价的原因肯定还有其它。但不管什么原因，如果工地现场施工仍然觉得正常，那么风险还不是很大。但如果工地持续几天都是安安静静明显缺乏活力——这个就不用多说了。

总而言之，买房不要只看价格，要综合衡量是不是值得这个价钱 。

值得，可以入手。

不值得，放弃。

犹豫，不妨问一问冰戈（微信号：bg341800）。没有答案，但会告诉你楼盘和房子有哪些优缺点。