2020年1月1日，央行宣布将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

降息和降准一向都被视为楼市的利好。降息可诱发购房冲动，降准能让楼市流入更多的资金。

2019年，美联储降了3次利息。多数分析师都认为，鉴于美国经济面临的下行压力，2020年美联储仍有降息可能。

中国在2019年没降息，但连续降低了3次存款准备金率。另外，央行在8月宣布实施新的LPR机制，也就是让贷款利率走向市场化。10月8日起，新签商业房贷合同采取LPR加点方式。12月28日，央行宣布存量商业房贷合同要转成LPR加点或固定利率方式。至此，中国商业房贷全部走向利率市场化。

既然市场化，房贷利率就有可能或高或低。不过，中国经济也同样面临下行压力，为拉动经济就要放松银根。因此，今后一段时期房贷利率趋于下滑是一件大概率的事情。

直白地说，虽然央行没降息，也没针对房地产而降准，但2020年的中国楼市，事实上是同时撞上了降息和降准。

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不过，楼市这次遇到的降息降准，利好程度并不大。

降准由央行直接决定。但央妈的动作既不是楼市的锦上添花，也不是开发商的雪中送炭，而是迫于持续不断的经济下行压力。

贷款利率采用LPR机制，综合国内18家商业银行的利率报价而定。利息下降会直接减少银行的利润——所以，房贷利率会大幅下跌吗？不可能。利率大涨央行会同意吗？也不可能。

2020年如果有降息降准，估计都是小心翼翼的尝试，对楼市影响也就可以不屑一顾了。

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2018年中国楼市火爆且房价飙升，直接大幅挫伤了普通百姓的购房能力和购房热情。

另一方面，2016年开始放开的二胎政策明显遇冷。2017年中国新出生人口1723万，2018年1523万人，2019年预计1100万左右。开发商们寄以厚望的二胎时代迟迟不见出现，这个市场威胁比什么因素都来得深远。

说白了，中国房地产现在不是降息降准的问题，而是老百姓买不起、不敢买或者不愿买房子了。如果觉得这么说不大好听，那就换个角度：抢房时代已经结束了，挑房时代开始了。当消费者开始挑剔的时候，那就表示有厂家要扑街了。

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北海虽然只是一个四五线的小城，但楼市比国内多数城市都乐观。

因为除了本地购房之外，还有外地人群支撑。而且，外地人是北海购房绝对主力。

理论上可以这么说：北海每年建成的房子，放在全国候鸟人群面前完全可以眨眼间就全部消化。这也是“北海楼市不会出现高库存”的乐观理由。

但这恰好证明了北海楼市的难以捉摸——因为无法判断市场的容量大小，也无法判断市场需求的迫切程度。

比如，每年来北海越冬的候鸟人群有多少？10万？20万？还是30万？

不知道。

来北海越冬的人群当中，当年新増比例是多少？有多少已经住上自己的房子？

不知道。

新増的候鸟人群，有买房意向的有多少比例？全款和贷款购房分别比例多大？

不知道。

……

一连串的“不知道”，让开发商在产品设计、开发规划、营销策略等等方向连猜带蒙。北海，是一个总在摸索猜测中碰运气的楼市。

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以外地人为购房目标人群的楼市，冷热关键在于能否口碑相传。

30年前的北海，银滩的沙子让人迷醉。

20年前的北海，滨海的空气令人难舍。

10年前的北海，我有一套房子，面朝大海，春暖花开。

现在的北海，靠什么？

靠环境、靠配套。除了房子，还得栽下梧桐树。

因此，2020年的北海楼市，不在乎央行会不会降息降准，不在意楼市调控放松还是收紧。关键是——城市环境配套建设能不能更上一层楼？

2020年的北海城市建设会更上一层楼吗？留意后文，实况报道。