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继续特价还是恢复原价?3月份网签数字为难了北海楼盘

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2019-04-08

上篇文章《北海楼盘3月网签扬眉吐气 成绩打脸啪啪直响》收到的反馈有不少是疑惑。因为彪悍的网签数据与实际的楼市感受似乎有差异。

最明显的差异有两个:一是售楼中心。去年3月置业顾问是忙到没时间招呼。今年3月,看房团虽然来来往往,但售楼中心清闲时间还是比较多。尤其下半月,流量更是明显减少。

另一个是中介微信圈。今年3月北海房产中介微信圈是相当的淡定,没感觉到因为楼市火爆而呼吁赶紧抢房的氛围。

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北海市一手房(新建商品住房)今年3月网签4006套34.04万平方米,二手房(二手住房)成交1770套16.55万平方米。

二手房火热,这一点没异议。因为二手房成交量是即时数据,今年3月同比増长了39.3%,足以证明市场热度。

引发困惑的是一手房市场:4006套网签量有多少是当月成交的?

官方没公布答案。北海在此方面有点保守:交易中心网站无法查询一手房的备案价格,也无法查询楼盘的销量。

只能根据市场氛围和楼盘动作大致推断。

2

兆信北海有仨盘:禧悦湾、金悦湾、铂悦湾。

3月12日,兆信活动庆祝提前完成一季度5亿销售任务。4月3日,举行渠道颁奖大会现场发放近百万元现金大奖。

显然,它今春销售喜人。作为北海高房价代表之一,兆信生意兴隆可以证明楼市转暖

不过按理说,如果销售繁忙应该延后庆功。从这个角度可以推断它的3月网签有相当数量来自前期认购。

彰泰红树湾3月20日首次拿到预售证,4月7日首次开盘。

开盘销控表显示3幢几乎已经全部签约;交易中心显示3幢已网签了不少。因为开盘现场一般只是签订认购书,因此可以推断提前认购不少。

彰泰有763套住宅拿到了预售证,红通通的销控表说明前期预约认购相当不错。这也是北海楼市转暖的一大证明

碧桂园北海阳光今年前3个月共拿到3栋楼656套住宅的预售证,截止3月底几乎全数网签。这也从侧面显示了北海楼市的热度。但碧桂园喜欢提前预约、择时开盘、集中签约,因此它的3月网签有相当数量也来自前期滚入。

山湖海上城1月26日首次开盘。开发商自豪地在官微中表示:开盘两小时,劲销5亿。

但开盘当时,它所推售的楼栋仍然处于土地抵押和在建抵押状态。按规定未解押无法网签合同,由此可以断定它的3月网签大部分来自开盘。

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要精准判断楼市的热度,要把以前的认购数据剔除,因为不属于当月成绩。但与此同时,需要加上当月的预约认购数据。

3月份北海楼盘预约认购是否火热?

预约的楼盘不少。例如吾悦广场、东投海玥府、海上邱园、掌舵银滩、水岸云庭、彰泰春江海岸、万泉城2区、止泊南园、强盛城市海岸、北部湾1号、山湖海悦府、桐洋华府、中港城、宝来越境、银河云谷里、大都锦城、天赐锦园、嘉和海湾、碧海华府……等等。

不过,由于3月份北海新盘大规模上市,很多楼盘都是随到随买,对预约楼盘形成了极大的冲击。但预约楼盘因为价格诱人,也抢了不少看房人的注意力。

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北海今年3月份有两个没有异议的楼市火热现象:一是二手房成交量大増;二是从2月下旬到3月上旬,出现了一波大规模的看房潮。

北海楼市正在转暖,这一点没多大疑问。

但具体转暖多少、未来会不会持续转暖、会不会加大热度?严重缺乏精准的市场数据。

由此,是继续特价还是恢复原价?3月份网签数字着实为难了北海楼盘。

另一方面,中介带看对北海楼盘销售的影响越来越大。假如没有足够的吸引力刺激中介带看,售楼中心门可罗雀并不意外。尤其是今年这一波看房潮,大量看房人是匆匆而来。如果没有中介带看,可能连楼盘都找不着。

因为中介带看,北海楼盘渐渐两极分化,热的更热、冷的更冷。如果只盯着排行前面的楼盘,北海楼市火爆。如果面向全市,北海楼市并不是很乐观。

是降低中介合作,还是加大激励力度?又一个困扰开发商的重大问题。

5

购房人更关注的是房价变化。

由于对3月份楼市热度拿捏不准,北海楼盘的特价和打折促销仍会持续一段时间。如果4月份到访量是持续増长,恢复原价是大概率的事情。

但房价平稳是今年的主旋律。北海今年的招商落实年,拆迁、修路、项目开建是核心工作,楼市更需要平稳。

所以,北海房价整体今年涨不起来。1月18日的文章《2019北海房价怎么走?土地成本推涨、市场压力逼跌》描述非常清楚。

购房这玩意,拿不定主意就观望。

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