2018年中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。这次会议关于房地产的内容是“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

就在会议前一天，山东菏泽发文宣布取消限售，成为这一轮周期第一个松绑的楼市。会议之后，菏泽松绑没被叫停。于是，众多楼市专家和砖家推断出一个结论：2019年，中国楼市会宽松。

中央经济工作会议短短一句话被反复咬文嚼字，其中的辛苦着实不易。山东菏泽之所以被迫放松，是因为此城正在开展着一场轰轰烈烈的棚户大战——它的棚户区改造规模2016、2017连续两年高居全国设区市第一位，因而被戏称“中国拆迁第一市”。

步子迈得太大，扯着了。

假如北海也跟随着松绑，楼市会如何？房价会不会大涨？

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2018年5月8日，北海市住建局发布一则通告，强调不能未拿到预售证就开卖，也不能以团购费、诚意金、指标费等名义收取价外费用。

除了这则通告之后，2018年北海楼市没有新的调控措施出台。

这些措施归纳起来是“四限”：

a. 限购：外地人只允许购房一套；

b. 限售：二套房及以上要证满2-5年方可转让；

c. 限价：不得高于备案价格售盘；

d. 限撤：已备案的购房合同不得撤消。

假如——只是探讨“假如”，撤消了这些措施，北海楼市会有什么样的变化？

●假如北海不再限购——

北海是个人限购而不是家庭限购，也没有社保或纳税的要求。想多买房可以使用夫妻、父母、岳父岳母、儿女等等名义。因此，取消限购増加不了多少买房人。

●假如北海不再限售——

北海首套房随时都可转让，二套房及以上才有证满N年的限制。但在目前楼盘库存不断増加的情况下，取消限售只能是库存之上増加库存，反而有可能导致房价下跌。

●假如北海不再限价——

当官方加强房价备案审批的时候，开发商的对策是把毛坯房变成高标准的装修房，且在签订购房合同前就全额收取装修费。这项措施事实上增加了买房人的首付压力。

因为楼市的清淡，北海带装修的楼盘正在减少，装修标准超过2000元/平方的新盘寥寥无几。越来越多的楼盘就在备案价格范围内销售。这个限价是否取消，目前作用并不突出。

●假如可以随时撤消购房合同备案——

允许备案撤消，实质上相当于増加了可售房源。就跟取消限售那样，是库存之上増加库存。

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综上所述，如果北海取消调控，在目前楼市环境下房价上涨的可能性并不明显，房价下跌的可能性反而比较大。在稳定压倒一切的前提下，按兵不动继续观察是上策。

那么，继续保留调控措施会不会影响楼市反弹？

答案非常明确——不会。北海的限售限购限价都是2017年颁布实施的，但2018年上半年的楼市火爆毫无障碍。

假如2019年楼市宽松对北海有什么影响？

最近三年北海楼市每年都有爆发：2016年下半年（因为购房补贴）、2017年上半年（因为北方雾霾）、2018年上半年（因为棚改导致全国楼市亢奋）。

三次原因截然不同：第一次是由于长时间的楼市低迷导致本地有意宽松；第二次是因为自然气候的急剧变化；第三次是全国范围内的政策刺激。

于是可知，楼市宽松对北海是有正面刺激作用的。但2018年中央经济工作会议“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”——这句话能看出全国楼市会集体放松、一致宽松吗？