“南下避寒越冬”有一个更广泛的称呼：“候鸟”。

“候鸟”目前基本上都是退休人员。

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从个体的的角度，南下避寒越冬前景有波折。

比如一个人60岁退休，从60多岁到70多岁每年都到南方过冬，这个一般没什么问题。但再随着年龄的增长，北上南下的奔波估计要渐渐吃不消了。这个时候就得二选一：长居南方、不再南下。

长居南方，跟“叶落归根”相悖，而且南方冬天舒服夏天未必。更头疼的是过冬城市的医疗环境可能不尽己意，且子女又不在身边。

不再南下，也有麻烦。因为年年南下过冬，身体已经适应了南方的冬天。骤然停止，身体未必能立即适合北方的气候。如果这时已经高龄，是不是风险加大了？

所以对于个人而言，南下避寒越冬是一件随时放弃的事情。尤其那些习惯自驾车出行的，放弃会更快。

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不过从群体的角度，未来10年甚至20年“南下避寒越冬”大概率会出现“前赴后继”热闹。

因为年轻人的婚姻婚育。

我国从1991年开始严格执行“只生一个孩子”的计划生育政策，2016年开始实施“全面二孩”政策。

按照这个时间点，整个70后、以及60后和80后的一半，都以独生子女家庭为主。

我国退休人员有着为子女带娃的光荣传统。但夫妻双方都是独生子女的，孙辈并不需要爷爷奶奶外公外婆同时照看，通常有一半老人是闲着的。

另一个情况更敏感。

那就是我国的初婚年龄正在急剧提高、不婚人员数量也在快速增加。

直白一点，就是年轻人越来越晚婚晚育，找不着老婆或者嫁不出去的也越来越多。

这意味无需带娃、或者暂时无娃可带的退休人员将会不断出现。

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1965年出生的人，今年（2025年）60岁。

从现在开始直至未来的20年内，来自独生子女家庭的退休人员将成为退休主体。

如果暂时无娃可带（孩子晚婚晚育或不婚不育）、或者无需带娃（有娃娃但由亲家照看），南下避寒过冬就成为这些新晋退休人员的一种退休生活选择。

这些退休人员是一拨接一拨出现的，南下避寒过冬也就会是“前赴后继”的局面。

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弄清楚了这个大势，房地产里面的“候鸟”市场趋势就非常清晰了：

第一、南下过冬人员会越来越“飘泊”。例如今年海南、明年广西、后年广东，飘来泊去越来越不固定。现在自驾车南下过冬急剧增加就是一个明显的信号。

第二、南下租房过冬渐成主流。但因为来去不稳定，短租需求更强烈。又因为退休人员类型非常丰富，以个人志趣爱好、家乡来源、余热发挥等等专类专项专业的租赁服务将会陆续出现且不断细化。

第三、因为过冬城市选择不固定，南下人员购房概率将渐渐降低。但为开展各类房屋租赁服务的投资式购房应该渐有增加，先自住后出租的个人购房也会有一定比例。