【内容概述】2024年北海二手房是“低价走量”，2025年预计仍然如此。其中老破小跌价更明显，优质房源价格略有反弹。

2024年北海新房销量创下历史新低，连新冠疫情时期也明显不如。2025年无论成交量和成交价格都不容易止跌回稳，“以价换量”仍然是趋势，除非楼盘周边配套更成熟更实用、小区园林环境从图纸变成了现实。

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“低价走量”，是2024年北海二手房市场的主要表现。

因为2024年北海二手房的房源主要有3种：

（1）品质很一般的房子（例如“老破小”）。

（2）法拍房。

（3）急用钱而被迫出售的优质房子。

这些房源很难卖出好价钱。但胜在便宜，因而成交量依然有。

2025年，按捺不住要挂牌出售的优质房源会增多一些。

两个原因：

（1）2016年二胎政策全面开放。那几年的生育小高峰，到2025年“小房换大房”的需求更加迫切（例如，龙凤两孩需要分房了）。

（2）因为年龄或其它原因决定不再南下越冬的“有房候鸟”一族，数量有所增加。

优质房源会吸引买房人，也会拉动价格上涨。

但老破小、法拍房、急用钱的房子数量更多、降价更狠。而且，楼市的刺激措施更多是面向新房而不是二手房。

因此，2025年北海二手房会延续“低价走量”的态势。整体上价钱涨不起来，但成交量会随着房源的改善而略有提高。

注意这个“房价”是平均值。直白一点，2025年北海二手房市场会两极分化：老破小价格进一步下跌，优质房源会保持平稳甚至略有上涨。

2024年，北海新房（新建商品住房）销售很不景气。全年仅网签9558套，创下了2009年以来的历史新低，连新冠疫情时期都明显不如。

和二手房相比，2024年北海新房全面处于下风：价钱不如二手房更加便宜、地段位置不如二手房更加理想、小区内部环境不如二手房更加成熟实用。

2024年北海新建楼盘屈指可数，这意味2025年北海新房继续缺乏竞争力。

如果二手房优质房源进一步增多，新房的降价压力会更加突出。

事实上，北海许多知名楼盘都已经悄然下调了价格。

例如新世纪大道的嘉盛名都，目前在售多数房源备案价格已低于6000元/平方；市区的山湖海上城，二期交房之后剩余房源的备案价格越卖越低。

坚持不降价的楼盘，有。但无一例外，都以销量惨淡为结果。

说起来也真有点不相信，现在距新冠疫情爆发已有5年。

北海很多在售楼盘是在疫情前报建的。房子卖到现在，融资成本的压力越来越大，对销售收入也越来越渴求。

2024年，北海新房得益于旅游火爆，民宿购房拉了一把。

但2024年北海新建宾馆数量大增、农村新建民宿数量大增。例如北岸的沙脚村、银滩大道的龙潭上村、冯家江的撑排路和古城岭村、银滩东区的西背岭和下村，民宿牌子已经成排林立。

2025年的北海新房，“以价换量”也许比2024年更狠。

什么情况下，北海新房才能涨价？

第一、小区的周边配套更加实用和成熟。例如城东，3所新建公立小学能早日建好操场、市中医医院（新院区）能早日全面开诊。

第二、小区的园林美景由图纸变成现实。例如那些分期开发的大盘，楼栋建了几栋就停止收工、园林建了一丁点就罢手不干。

新房品质不提升，如何谈涨价？

于是综合起来，2025年北海房价要止跌回稳，难度真不小。