2025年3月北海二手房挂牌价格-3：海景房和江景房-北海买房那些事

前两篇分别报告了北海市海城区和银海区的二手房挂牌价格，详情请点击：

今天轮到海景房和江景房。

海景房和江景房的报告顺序如上图所示。但廉州湾目前没有二手房，图中暂时灰色显示。

区域划分只是个人观点，仅供参考。

注-1：

北海有多个专业的二手房网站，每个网站都会报告北海各个小区二手房的平均挂牌价格。在这些网站搜索同一个小区的平均挂牌价格，取其中最小值和最大值，就构成了本文的价格数据（注：本文采价时间是2025年3月20-21日）。

例如，某个小区在北海二手房网站的平均挂牌价格分别是4800、4900、5000、5200、5300、5400元/平方，那么它的平均挂牌价格就是4800-5400元/平方。

二手房的挂牌价格是没有标准的（甚至是混乱的）。不同小区、不同楼栋、不同户型、不同朝向、不同房龄、不同装修、不同想法，报出来的价格说不定相差悬殊。急需用钱的可能是大出血，不着急的慢悠悠吊着卖。

本文报告的海景房江景房的二手房平均挂牌价格可能更加凌乱一些。原因是不少海景房小区和江景房小区既有套间又有别墅，有的二手房网站把两者分得很清楚，但有的二手房网站直接把套间和别墅混在一起计算平均挂牌价格。

因此本文的数据只能仅供参考、略供参考。要想了解更细致更精准的报价，可以到二手房网站搜索自家小区的房源，也可以到隔壁的隔壁小区中介门店冒充客户打探侦察（但友情提醒：表演功力不够请谨慎，因为是业余挑战专业）。

注-2：

表格里面的“小区规模”仅指这个项目已经建设的楼栋，“户数”是指截止到现在这个小区累计已上市的住宅套数（包括套间和别墅）。

因为北海的海景楼盘和江景楼盘，很多都是分期开发，而且很多都没有开发完成。例如上表中的“海上邱园”规划建设7栋楼，现在仅建3栋楼。“嘉和冠山海”已经开发了13年多但到底还有多少楼栋未建，现在完全无法判断。

表格里面的价格计量单位是元/平方米，物业费的计量单位是元/月.平方米。如果小区的物业费并不统一（例如0.8-1.4），可能是分期不同（例如一期步梯房、二期电梯房），也有可能是不同的二手房网站记载了不同的数据（例如这个网站说物业费是1.0，另一个网站说物业费是1.2）。

限于篇幅，有多栋楼的小区，里面的楼栋在本文表格中基本上都是统称为“住宅楼”。但实际上，如果从一楼到最高楼层都是住宅，这栋楼才是“住宅楼”。如果低层是商铺（或其它商业用房），这栋楼应该叫“商住楼”。

银滩中区的森海豪庭，一期全部是别墅，二期和三期既有别墅又有高层住宅楼，四期全部都是高层住宅楼。这个项目没有明确各期的占地面积和容积率，所以上表留空。

上表里面除21°公馆还有2栋住宅楼（8#9#楼）未建之后，其余小区都已经全部建成。

阳光城悦江海“小区规模”有33栋楼，这是全部规划楼栋。目前它已经建成并交付10栋、在建3栋住宅楼，其余待建。

北海第一城（全称是“中信国安北海第一城”）1号地、2号地和3号地都已经全部建成并交付，但3号地未见有二手房信息。

雅居乐金海湾一区已经全部建成并交付。二区的规划楼栋里面，已建成的、在建的、停工的楼栋都有。所以上表只报告一区的二手房信息。

北岸的海景楼盘和小区，除“碧水半岛”位于高德路与向海大道交汇处之外，其余楼盘小区都分布在茶亭路两边，如上图所示。

上表里面：

（11）左岸未央又名“左岸城邦”。

（15）北部湾1号只有一期信息，因为二期目前还不是现房。

（19）碧水半岛在表中只有8栋楼，现实中它的9#楼已经建成但未售、10#11#楼接近封顶。

表中没有“强盛城市海岸”、“海逸豪园”。这俩楼盘现在忙着卖新房。

冯家江的表格里面，“小区规模”都是已建的楼栋数据。其中：

（1）“皇家海湾公馆”、“彰泰观江海”已经全部建成。

（2）“彰泰春江海岸”还有二期待建、“彰泰红树湾”还有几栋楼待建和待售。

（3）“彰泰白鹭湾”目前只开发一期。

（4）“锦江白鹭郡”大部分楼栋待建中。

冯家江区域的“阿萨卡网红城市一期”现在还是期房状态，“园辉红树湾”和“书香水韵”这两个楼盘忙着卖新房。

皇家海湾公馆的平均挂牌价格看起来很异常（6802-11216元/平方米）。

因为2025年3月20日有1个二手房网站报告这个小区的二手房平均挂牌价格就是6802元/平方米（共有247套房源）。在发稿前（2025年3月22日上午）又特意再搜索了一遍，那个网站的数据是皇家海湾公馆平均挂牌价格6799元/平方米（共有240套房源，平均挂牌价格降了3元/平方米、挂牌量少了7套）。

假如剔除这个网站的数据，皇家海湾公馆的平均挂牌价格是9715-11216元/平方米。看起来好像合理了，但这只是看起来只是感觉。想出手或者想入手皇家海湾公馆的二手房，还得细致琢磨挂牌房源具体情况。